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楼市新行情显现北京政策会出吗?

2015-03-31

作者:蔡鸿岩

如果对于两会总理的政府报告无动于衷,那才是真的不懂中国房地产政治!

两会结束一周工作日之后,人们见诸各相关部委针对房地产的救市政策陆陆续续出台。力度之大,甚至超出了许多人的预料。按照中国的惯例推断,楼市救市政策到目前为止绝没有终止,所有相关部委政策出尽之后,各地政府也会陆续出台措施托市或救市。包括北上广深一线城市,这次也都不会例外。

其实昨天另一则在媒体朋友圈转发的消息证实,包括宣传部门在内都发文要求“做好当前房地产市场舆论引导工作”。

如果说二套房贷门槛降低和二手房交易营业税减免,对楼市是绝对利好,但其剌激效用还是有限。特别是对于北上广深一线城市来说,昨天央行、财政部晚间发布的政策,仅会相对有利于待售者出货套现,但对于大多数等在门外想要买房的买家来说,他们更急迫等待的是得到购买资格。

那么,以北京为代表的一线城市会不会出台解除限购的政策呢?回答一定是会的,但绝不会是全部解除!其原因在于:

一,一线城市人口聚集效应还在,人口增长压力不解,限购难于解除。

过去十年中国城市房价暴涨的主要动因在于,京沪这样的核心城市,因资源优势而聚集了财富增长之后迫切需要改善居住和寻找城市资源的“有钱人”,从而使房价被需求推高,并进一步带动全国城市房价上涨。

由于中国数十年经济发展结构欠账的原因,一线城市垄断并集中了全国最优质的几乎所有资源,导致人口涌入。这一局面很难短时缓解,所以,以北京为首控制人口增长仍然是首要城市管理目标。所以全面解除限购不现实。

(中国房地产需求=13亿×GDP  查看相关链接:http://www.bosidata.com/fangdichanshichang1204/D471984FK7.html

二,一线城市房价上涨压力仍然存在。

如上所说,人口进入压力仍然巨大,也就意味着市场的潜在需求潜力巨大。如此,房价仍然存在着继续上涨的压力。最新的权威机构统计,北京房价现列全球第十二名,位居全国第一,上海其次。而对照中国人均GDP和基尼系数,以及经济发展综合结构等各项指标,中国一线城市过高的房价,显然与之不相匹配,对经济整体发展不利。所以,从政府和宏观政策把控的角度去看,控制一线城市房价,使其不要快速增长仍然是主要的政策方向。

三,高端房产限购将会解除。

北京不会完全解除限购,但并不意味着对所有房产和购买人群仍然会实施限购。并且相关政策发布指日可待。北京可能放宽的政策将会是:第一,放宽市区内高端房产的限购,第二,是包括在京达到一定工作期限的外籍购房者,也可能有望获得购房资格。“让市场的回归市场”,并且不可能不对两会记者会上总理表示的欢迎外国人来买房有所回应。

四,交易税费门槛还会降低。

对于市场来说,昨天政策中营业税“5改2”是比二套房贷更大的利好。但是北京现执行的二手房交易所得税政策实则是最大门槛,也是推高二手房价制约阻碍交易的最大障碍。

按照北京现行政策,未达五年交易的二手房缴纳所得税税率高达20%。以四环周边房价平均50000元/平方米进行计算,100平米的房产交易,需缴纳的所得税一项至少就要30万,甚至50万。这样的政策显然不利于房屋资源的合理化流通和配置,在一定程度上抑制了需求。

从这两天各方紧锣密鼓出台政策动向来看,新一轮的房地产剌激周期已至。这对于已经早已绑架中国经济的房地产来说,既是利好,也是更大危机的开始。救市政策短期内会让市场迅速见到效果反应,但如过去历史一样,政策方向一轰而上发生转向,多好的事情都会走向另一个极端,走向反面。

个人之见,此一轮利好,最多持续不会超过两年,甚至更短时间。对于房企来说,还是早点转型,做好房地产“互联网+”。这比干等政策重要得多。