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开发商如何做“互联网+”

2015-04-03

文/iloushi_蔡鸿岩

从去年房地产行业上上下下呼喊转型,到今年“互联网+”被李克强总理在两会政府报告中谈及。互联网对于地产行业来说,已经前所未有地逼近。

“互联网+”为何含义?其本意是指各行业借助互联网技术、意识,实现产业优化配置,打造产业新的增长点。但是由于互联网技术的门槛对于许多地产商来说实在是巨大的跨界,想来仅仅是“互联网+”这个名词就足以整晕多数地产商们的大脑。

去年初,受万科等大企业高调宣传影响,整个地产行业瞬间觉得转型已经迫在眉捷,而转型大的方向,就是从过去单一的土地开发模式,转向持有运营。这对于多年习惯了“买地——卖房”模式的大多数开发企业说,向持有运营转型并非易事。意欲转型的房企,涵盖来说至少在意识上要有以下几项“互联网+”的观念需要确立:

一,弃开发模式,转持有运营;

首先要明白所谓向着营运转型就是:向资产管理转型、向生产资料获取方向上转型、向既有客户资源挖掘服务转型。

这其中,除去原有管理营运团队和资源整合发生战略性转变之外,企业同时也需要增加储备IT团队,以使其带动原有团队接纳吸收互联网思维。惟此,发展的速度,或者明确的说就是业绩,才有可能保住增长,不至于转型之中大起大落。

以行业龙头的万科来说,其物业销售营业额已突破2000亿元。在整个地产市场严重供过于求的大势之下,与所有房企一样面临着全国战线的回缩,这就使其面临着一线等核心城市只能保住利润,却不能支持业绩扩张这样的窘境。万科在三、四年前才调整战略,明确逐步增多持有型物业占比方向,所以,近几年来我们看到的是他在拼命向养老地产、产业地产、旅游地产方向寻求转向。但其增长速度和规模显然不足以支撑过往2000亿大盘转型。所以,万科又做社区“五菜一汤”,做小区O2O,甚至找雷军去聊和地产可能根本不相干的事。

当今的世界,TMT领域的大佬已经无所不能。谷歌甚至百度都要进军汽车行业,研制出产智能汽车。那么地产商的跨界、混业也必将是大势所趋。尤其是那些上市的地产公司,面对“新常态”之市场,单纯靠卖楼销售已经走到尽头,业绩支撑很难维续。未来三两年内,我们一定会看到房企向持有转型,甚至向非地产行业领域转型。科技、农业、轻资产服务等领域或许都有可能看到开发商的身影。

二, 弃借贷开发,转金融投资;

中国持续二十年的房地产开发模式看似繁复,简单概括则只有一个——向银行借钱融资,之后建房卖房,最终获利。这个模式在当今市场供求关系彻底转换,市场风险和银行管控日益趋紧的形势下已经不可维系。未来开发商应该从金融机构的借贷者,转向金融融资的参与者,甚至主导者,房企的运营才有可能得到保障。

事实上,自2009年政府加大房产调控力度前后时间,许多地产企业和相关金融界人士已经意识并着手采取新的地产融资形式和手段。也就是自那时起,各类地产信托、基金等层出不穷,名目繁多。但其本质上,多数还是以开发商购地和销售回笼资金为导向。

而现在互联网金融风起云涌,旧有的地产融资模式有了更大的扩展空间。刚刚披露年报的碧桂园去年业绩突破千亿,据悉与其在金融方面的创新不无关联。其与上市金融公司汇联深度战略合作,金融公司为其设计了从投标拿地到众筹销售的所谓“地产全产业链金融服务”产品,不仅资金成本大幅度降低,而且支持力度效率远高于以往的单一形式。

由于房企是近乎类金融的企业,物业资产与天俱来的融资优势使其在金融领域可以游刃有余,包括其庞大的业主资产潜在空间,在互联网金融大行其道之当下时节,房企不但可以通过众筹等方式获取低成本资金,更可以通过资产投资方式实现跨界成功。

近几年,我们看到有越来越多的国人去海外购置房产,“国人未来十年置业热点一定是在海外”的论点也催动许多国内有实力的房企去海外投资地产项目。如果以基金的模式带旧有客户去海外购置自己开发的房产,房企无疑又挖掘了一个巨大的金矿。

三, 弃土地开发,转行业跨界

过去二十年,如果说土地招拍挂制度制造了世界经济独有的政府土地财政,进而一夜暴富的发展奇迹,那么资本市场向房企开放,允许大量房企上市,甚至开放所有行业上市企业从资本市场进入房地产领域,则是这一畸形经济实现的引擎发动机。当资本市场与土地拍卖联动,土地与股市互推上涨,进而将楼市推向极致甚至疯狂程度之时,新一届政府所说的“转型”和“新常态”,实际是在警示:这一模式已经走到尽头。

房企的核心生产资料只有两个——土地和资金。当市场供大于求的形势显现,土地生产资料的价值必然会大幅度滑落。未来整个行业必然面临因产能过剩而导致大量企业退市,或者关张倒闭的行业倒退和萧条局面。转型,不仅是发展,对于多数房企来说,更有可能仅仅为了活命。

事实上,在一个良性的相对完善的房地产市场之中,所谓房企的生产资料远不只土地和资金两项。比如欧美、日本、东南亚等国家,商业管理、资产经营、酒店、城市公寓、工业厂房,甚至机场、码头、影视、旅游、体育产业等都可以吸引地产商投资并且获利。而这些领域的资源其实正是时下国内开发商所欠缺的生产资料。在此方面,万达无疑已是做出了很好的范例,其整合院线、足球、体育经济、主题公园等,其规模不同于万科模式的快速扩张,生产资料的多元化注定是其基础。

近三、五年以来移动互联网带给各行各业巨大冲击,新技术、新产业以及新商业模式无处不在。大数据、云计算、物联网三大体系已经通过许多行业渗透进入房地产领域。当地产开发商所提供的物业空间已是所有行业承载体之时,每一个行业、企业,其实都事实上成为了开发商的生产资料。

去年底,雷军的小米公寓亮相引来众多眼球。但其实国内城市公寓第一品牌的“未来寓”已然稍稍在做全国的布局扩张。这家由基金背景支持的管理公司已经在南京、上海等城市自持管理,或者与开发商合作项目,今年并计划进军北京与京城房地产商寻求合作。

我们看到,去年中国的中超俱乐部无一例外的全部由开发商出资赞助。作为全世界第一大运动项目,足球固然对于塑造品牌甚至扩张拿地能带来直接的利益,但中超最大的获益者——广州恒大,则在最辉煌耀眼的时刻推出的是他的矿泉水和恒大粮油。而众多人的看法,由于地产企业业绩下滑,中超未来两年将会有一支俱乐部老板易手。危机也无处不在。

这些信息都说明房企的机会与市场还有很大的可为空间。跨界跨行业,整合更多的生产资料实际在验测着开发商老板们的眼光与智慧。

四, 弃短线挣钱,转孵化投资;

李克强总理今年两会不仅提到了“互联网+”,更重要的是提到了要鼓励全民创业。可以说,中国正赶上史上绝无仅有的创业机会。

时下各类形式的创业孵化器涌现。从已知的数据看全国孵化器数量可能多达上万个。除去政府主导的之外,大量的孵化器还是由天使或VC投资人和投资机构所为。

所谓的孵化器,无非是给创业者提供创业的空间,并对项目加上引导,促其成功。所以,物业空间是所有孵化器的载体,是基础和必要硬件。而这方面无疑开发商有着与生俱来的优势。

无人不知乔布斯车库创业的传奇故事。世界上许多伟大的、进入世界五百强的公司,都是由创始人初期在十分艰难的环境下创业成功,将企业做大成为市值百亿,甚至上千亿、上万亿的公司。而近年IT、互联网难得的发展机遇,也为中国的创造了绝佳的创业空间和环境。当众多八零后、九零后创业风起云涌一般掀动起创业大潮之时,拥有物业空间资源的开发商如果错过搭载的机会,则只能证明这个企业终将走向没落。

商业地产现在全国大量过剩,除了招商和运营管理在其中起着重要作用之外,开发商的思维意识固化,也是其重要原因。面对电商对传统商业物业冲击,以及整体供应量过剩的双重压力,开发商现在甚至可以将购物中心和社区商业定位为“商业孵化器”,将市场潜力大、市场可延展空间大、团队管理强的品牌商业引入,或者协助其发展成为连锁商业。此类模式在万达广场也在升级换代之时,相信会有极大的可为空间。

此前不久,北京几家华堂商场相继关张停业,原有的开发商将其改造为商务办公使用。这种随市场而转向的做法是一种明智之举。在北京写字楼租金水平大大高于商场租金收益之时,在法规可以接受的前提下,资产的价值得到了最大化发挥。但是,如果能更彻底地向孵化器转型,也许会有更意想不到的收获。

本人去年开始参加黑马营创业培训营学习,如果按照中国特色商学院主要是为了“混关系”去看,我到认为,这里其实才是地产商们最应该来的地方!创新企业、各行各业的产品和创新商业模式汇聚于此,对于想到笼络各业资源甚至生产资料的开发商来说一定会不虚此行。

地产之大势未来,就是开发商极少再有靠海量房产销售获利发展的可能。对于那些高融资成本的房企来说,这可能难于接受,但“新常态”下也只有迎对,而不要继续压赌逆转。一方面,手里的项目要盘活,另一方面长远的投资必须迎对。长线投资将是开发商们不得不面对的现实。

昨天和几位同学聚会,一位同学讲青岛万达广场经营状况如何如何惨淡。事实上大家都知道,作为中国最成功的商业地产开发商万达模式确实创造了天下奇迹,但全国多地万达广场商户生意不佳,铺面空置现象也十分普遍。

去年起万达推出了2.0版本的万达广场,即以主题公园等体验式消费为主导的经营模式。就其自身创新来说,此方向不能说不对。但就全国已建成的上百个1.0版万达广场来说,其改造升级也在所必然。假设可以把万达广场定义为“商业孵化器”,万达划出一定比例的空间用于商业品牌孵化,其连锁规模效益对于商家来说都将是火箭引擎一般的助力,轻轻松松就可以快速培育出数家IPO上市公司。其所获得的回报收益怎是卖点儿物业、收点儿租金可以匹敌!

五, 弃销售主导,转技术营运;

“互联网+”代表一种新的经济形态,即充分发挥互联网在生产要素配置中的优化和集成作用,将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域之中,提升实体经济的创新力和生产力,形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。

就地产行业来说,新常态下整个行业市场,房企面对转型需求与压力,则必须改变旧有的组织结构,特别是团队构成。必须从只管地和钱的简单、粗放营运模式,向增加经营管理专业人员、IT人员、金融专业人员方向转型。

当使用大数据进行市场定位已经可以颠覆过往任何大牌专家、机构所谓专业报告之时,房企的投资以及运营终将彻底改变。而在市场总体已经严重过量的现时市场之中,产品主义、经验主义的操盘都已过时。一个以销售为导向的金融产品的设计加上平台渠道化的引流,或许可以让所有的营销行为都可以弃之不用。而这些,无不仰赖于团队转型,人力资源储备战略转型。

总体来说,过去二十年中国房地产高速发展的“圈地——卖房”一个模式,就让中国从住房短缺转瞬之间成为了绝大多数城市房屋过剩的国家。全国现在房地产开发企业总计三万多家,境内外上市地产公司多达数百家。在市场预期向下的大环境背景之下,房企如何继续存活下去?这是摆在许多开发商面前不得不面对的现实。

对于积极应对的房企来说,“互联网+”是企业未来向好的生存之道。本人所归纳的“五弃五转”中,“弃”并非是要真正意义的让企业放弃,而是弃传统的营运和开发模式,向市场广阔的空间转型。就地产本身来说,未来养老地产、资产管理运营、专业地产基金等都还有巨大的市场可为空间。

可以想见,在未来的三五年间之内,不排除有房企甚至有可能转型成为农业,或者纯物管公司、资产管理公司,也有的会全部投资到海外。但不管怎么说,“转”是硬道理,是必须的选择。

(本文将刊发在总第237期《楼市》杂志,敬请关注)