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【老蔡侃房】海南楼市谁来救赎

2015-04-15

海南书记、省长“两会”上打“广告”:赶快来海南买房子。成为了两会上新闻的热点。两位省领导不加掩饰直白地为自己打广告,从另一个角度也反映了海南楼市当前面临的挑战和压力。

刚刚过去的春节假期,照理说应该是每年最旺销的时节。但统计数据却显示,今年春节假期全海南总共销售房源才284套,其中成交183套的三亚市虽然占据了成交总量的六成左右,但同比也下降了28%。形成对照的是海南楼市供应量却有增无减,市场供求失衡日益加剧。

海南克而瑞最新数据显示,2014年海口商品房供应量剧增,达450万平方米的历史新高,但成交量仅是供应量的一半,供求关系失衡严重加剧。截至2014年9月,三亚商品房市场存量378.35万平方米,去化周期41个月。海口、三亚尚且如此,更不论其他市县。

海南楼市供大于求已是不争的事实。但细分析市场成交可以发现,配套成熟或者产品占据优势的项目,在市场之中成交明显占有优势位置。比如众所周知的半山半岛,仅此一家成交量就占据全三亚半壁江山,而今年的市场新秀,位于迎宾路、产品堪称最佳的三亚小院则创下了每天平均至少一套的成交纪录,并且其中包括多套千万级以上的别墅产品。

海南地产项目无一例外都被冠以“旅游地产”的市场标签。但旅游地产市场究竟有多大?所有上岛的客户是否都是奔着旅游度假而来?答案绝对是否定的。候鸟居住、养老,甚至“移民”定居等,此类人群不仅大有人在,并且明显在日益增多。市场只要有针对这些不同客群需求,产品和配套服务到位的项目还是会广受客户青睐,能够在市场中一枝独秀。

值得一提的是,一直致力于推动市场平稳发展的三亚市房协近期传出好消息,三亚市政府有关部门已经批准了他们申请的三亚养老地产发展课题研究项目,并已组织多位国家级专家参与马上启动论证研究,争取尽早为三亚地产与养老产业的结合上创出成果。

海南无疑是全中国最宜居之地。随着中国经济近年快速发展,人们生活水平不断提高,海南的宜居价值越来越被13亿人口的市场所认同并接受。但是,千篇一律地开发所谓的旅游地产,无规划、盲目、没有节制地攫取土地,开发用于出售的住宅类地产项目,海南地产这些年来已经被严重透支。

好的土地,需要好的开垦思路和更加精耕细作的人去开发,同时更要去保护。任何市场规模化的同时,必然需要细分,需要产品同时不断去深化服务。海南是旅游之岛,旅游本质上来说即是服务,即是从产品到不同客群细化的分类深度服务。唯此,海南才有未来,才有国际旅游岛真正的出路。