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当地产商说要做孵化器的时候

2015-05-08

当地产商说要做孵化器的时候,你可千万别当真!

编前语

本文作者系黑马营七期学员蔡鸿岩先生,应创业家杂志主编纪中展(黑马营分会秘书长)之约,专门为黑马会员们写的一篇服务指导性文章。从另一个侧面也是提示现在从事产业地产开发的企业、产业地产项目、包括孵化器项目应该转变旧有的开发理念和模式,要更注重创业企业服务才是赢家之道。

转自:创业家杂志

黑马说

如果要问时下房地产业内何事最热?现在回答一定是“创业地产”!从潘石屹炒作3Q,到毛大庆万科跳槽“二人转”,再到保利地产宋广菊的一个“P”。中国若大的一个行业,似乎一夜之间全部转入创业地产这条道路上。

中国的地产商历来不乏商业炒作智慧,更不乏政治敏感智商。时下,前述几位地产大咖孕育出的创业孵化空间,营造出了一种地产人转型的“赶脚”,看似应景了总理“两会”上提出的“大众创业,万众创新”的倡议号召,但从本质上看,还是地产商为卖不出去的产业地产找的宣传机会。

文 丨 老蔡

编辑 丨  王瑞

在创业产业链条中,房产服务处于最底层、最基础的位置。数据显示,今天一季度全国房地产开发用地同比下降接近40%。但相比较看,商业用地占比大幅度上升。

上市房地产公司今年在北京面市的项目超过50%都是商业或产业立项。产业地产过剩严重甚至已经引起业内人士的恐慌。

实际上,从2008年至今,商业地产投资增幅一直保持20%以上,可谓一路高歌猛进。2014年北京商铺物业市场迎来2010年以来的供应新高峰,六个新项目开业,建筑面积总计约82.6万平方米,市场总存量增加至约590万平方米。目前通州已经开业的商业存量面积在15万平方米,未来3年左右的时间,供应量将达到89万平方米。

商业项目不断新增供应量,但北京全市整体空置率却快速上升,去年同比仅从前一年3.1个百分点至10.6%。在2014年,大连、青岛、沈阳、天津四个城市中,沈阳市商业地产的现有存量在四个城市中最大,约为480万平方米,并且供应向新兴区域扩张。商业和产业地产严重供过于求已是不争的事实!

房地产开发企业上市就是“上磨的驴”,必然为土地所捆绑的业绩所累。现在之所以开发商大量进军产业地产,原因是“昔日住宅一类的‘肋条肉’已经吃光耗尽,剩下的肚皮和下水也得吃”。实在是不得已而为之。至少其专业性来说,多数还仅处于摸索阶段。

所以,随便一个地产商说做一个孵化器,可千万别当真!

潘石屹:3Q只为提高租价,和创业无关!

面对市场压力,开发商从来不乏高手关键时刻横空出世。有意思的是,这一轮被迫转型产业地产的带头人,又是早年偷梁换柱把商业房当住宅卖,还抛出了个SOHO概念的潘石屹。

这次,他的3Q与创业孵化和创客空间实质上还相去甚远,其拆散划小面积的出租物业,单位面积租金换算甚至过高了北京CBD甲级写字楼。正如某媒体评论的话说:“从骨子里,老潘不会做孵化器,还是一个地道的地产商人,转型3Q也是无奈之举,乃拜中国高库存的地产环境所赐。”

潘石屹和张欣的SOHO长期以来在地产业内广受诟病的原因,就是他们将城市最核心区的商业项目全部以区域最高价散售出去,然后弃物业不管,任其烂掉。商业物业散售给后期小业主所带来的投资利益损害不言而喻。但潘石屹夫妻二人公司SOHO中国的挣钱能力却无人不钦佩有佳。这一次,SOHO在放言要增多持有物业比例的转型之中,又抢了一把创业的风头推出了3Q。

3Q所在的望京SOHO位于北京朝阳区望京地区的核心区,由三栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层独栋商业楼组成。该项目占地面积11.54万平方米,规划总建筑面积52.13万平方米,其中办公面积为36.42万平方米,商业面积仅5.28万平方米。望京SOHO的T1和T2几乎全部售罄,累计合同销售金额超过127亿元,销售均价约为52196元/平方米。

T3写字楼,由SOHO中国全部自持,其高达200米,号称目前望京第一高楼,总建筑面积约12万平米。其一期出租成交房源租金价就达到了写字楼最低5.2元/天/平方米,最高达7.5元/天/平方米。

由于受上市公司收益率指标的压力,潘石屹在其租务开放两个月之后就迫不急待地提高了租金报价,之后受创业孵化器新潮流启发又推出了3Q——席位制办公空间租用这样所谓的新出租形式。其直接带来的利好就是租金按单位面积计算,每月每平米已经超过400元——超过了北京CBD部分甲级写字楼的租金水平!

值得一提的是,这个号称为创业者提供服务的3Q之所以有此价格,与此楼之前所进驻的企业有关。目前为目SOHOT3进驻的大企业包括了上市不久的陌陌、财经新媒体雪球、知名的IT企业触控科技、中国最大的艺术品电商公司HIHEY等多家新兴互联网创投企业。这些新兴的创业成功企业,既给只占局布面积的3Q立身成名的当了一把“铁托儿”,从另一个角度也说明,北京特别是望京地区已成为新兴互联网企业继中关村之后最新的聚集地,并成为了高端写字楼市场的主力。

毛大庆:地产转型造梦

商业和产业地产青睐创业孵化器的推动者非毛大庆莫属。以中国排行第一房企副总裁身份离职,并与万科联手演出“离职二人转”的毛大庆最终确定了自己创业,创办优客工场。

毛大庆优客工场源自于WeWork。而这个名词,在中国现在的确有被用滥了的嫌疑。优客工场也好,WeWork也罢,其本质上都归于同类——创业孵化器。孵化器在中国现在有多少?按照不同的信息来源给出的数据,少则有数千,多则上万!再延伸去说,现在满大街都是的所谓孵化器,其实多数都是原先政府主导的产业园区,落地的承运者则是地产开发商!“房地产人干这事情,绝大多数最终都会归结为卖房或租房这一个目标”稍懂点房地产行业里事情的人,似乎都能看穿里面的实质。

毛大庆创业定位是“要将优客工场建立成为国内最大的,属于创客自己的互联网社区”,这与潘石屹的3Q确有质的不同。但是随后的消息很快听到其“优客工场”已选定9个落定项目。其中,不乏一些地产商原有空置的物业,以及一些区县政府承诺免费提供的商业办公楼宇。

这就不得不让人疑惑,虽然优客工场名字听起来更像是孵化器,但起步初期如此多地上马,感觉还是像房地产开发商的跑马圈地的节奏。其实质运营起来其公司会朝向哪个方向,现在还真不敢轻下定论。

今年年初位于美国纽约的创业公司WeWork以一笔3.55亿美元的融资,使其估值达到50亿美元。光鲜的这一面下,是它能做的远比用户看到的多:出租办公场地、为创业公司提供办公家具、协同工作以及衍生的福利性服务。

虽然优客工场现在所承诺的与WeWork运营所差无几,但正如某媒体对其评论的那样“历史经验证明,往往国外很多好的模式,一旦移植到中国的土壤,就很容易变味”。但可以肯定的是,如果按照毛现在所说的多地同时上马项目的话,则必败无疑。其原因在于:创业企业选址甚至比房地产更求——第一位置,第二位置,第三还是位置!由于受资源条件和配置等多方面限制,创业企业的区域分布选址有其极特殊的目标范围。只有适合的位置才是企业的选择。

中国无数个事实也佐证,包括地方政府在内的所谓产业园区,其本身定位就注定了最终一定无果。任何无核心资源掌控的产业或商业园区,其良性运营的可能性几乎为零。

现在,中国的产业地产甚至比商业地产还要多至过剩,开发商千方百计寻找噱头向企业兜售其物业,作为创业企业,特别是初创公司的创业者一定要小心谨慎,不要掉进开发商“卖点”的圈套,否则一定会占有小便宜吃大亏。

WeWork项目成功与否取决于平台所提供的各专项服务是否到位,包括对项目前期的选择评定。潘石屹3Q只为租金而生,他只要挣到钱就全OK,但是优客工场则一定要靠运营未来融资发展。

“孵化”的实质在于培育、引导等外部加内部的系统化帮助辅助,并最终助其成功,而不仅仅是提供办公物业就完事了。就中国现在的创业环境来看,创业者更需要的是后者,需要的更多的黑马营、黑马会这样的创业辅导平台,在有效的平台之上,创业者在咖啡厅,甚至家里都有创业成功的机会。

由于任何一家创业企业前途判断要远比商业地产招商难度还大,地产人建造孵化器成功的案例实为鲜见。毛大庆本人在房地产运营管理方面上顶尖顶高手,但未必见得就懂如何去孵化企业。专业的人做专业的事。想学习吃透,呵呵,早着呢!

房地产互联网+,创业者的机会在哪里?

房地产行业面临市场压力和新常态冲击的转型,总的方向上讲就是要从开发商模式转向持有运营,从单一的租售赢利转向金融服务和客户资源的深度挖掘。就其行业来说,房地产是除了金融之外,唯一能与所有行业发生关联的领域,任何一家企业都不可能脱离物业干系而悬空存在。所以,现在快速升温的房地产互联网+对于各行各业来说都是利好和机会。

受国内住宅市场饱和和一线城市供地结构改变的影响,中国多如牛毛的房地产商,一部分近一两年就会倒闭或者转做其它生意,留存下来的开发商,其所开发的地产项目今后至少在一半以上比例会是商业或产业地产。而在这些方面,除了万达这样拥有足够客户(商家)资源的开发商之外,绝大多数都不得不面对“买方市场”。昔日住宅开发坐等客户上门的甲方地位,从此不再。反过来,却是寻求物业的商家和企业占据主导地位。

就创业者来说,现在所要做的就是练好内功,将产品做强,将商业模式完善,进而创出品牌影响力。只要有一定的品牌和实力了,记住所有开发商和物业方招商时永远的一个信条:店大欺客,客大欺店。机会总是有的。

就地产商来说,进行产业地产招商和运营的做事原则,一是找准定位。结合所在区域位置和资源特点,准确定位园区产业属性及规模,要有做好全产业链的规划和布局;二是降低身段,开发商再也不能想着将楼宇物业一卖了之,而应该主动寻找符合定位企业资源,甚至为其量身定制,而不能建好房子守株待兔;三是体现服务,四是技术同步。