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大深圳热了,“大北京”会涨吗?

2015-05-22

文 丨 蔡鸿岩

近一个多月以来,深圳楼市暴涨。新盘日光、千人抢房场景再现,房价猛涨,甚至龙岗、宝安房价全部上至3.5—4万。再看北京,虽然3.30之后新房销售和二手房交易量环比显著上升,但并未出现深圳那样的哄抢景象,并且房价也基本稳定。就“大北京”来看,固安、香河、武清等地虽然交易量出现大增,但房价却仅小幅度上扬。

中国所特有的房地产与国民经济尤为过甚的绑架与被绑架关系,决定了政府绝无可能放任房产市场无限滑落。而今年两会以后一系列的刺激经济增长的政策,使得房地产市场再度复苏,市场回温显著。

值得关注的是,这一轮地产升温并非前几年直接受政策影响,而是刺激经济整体复苏一揽子政策影响下的趋动。自贸区、全民创业、新三板、京津冀一体化、一路一带,再加上降息降准等等一系列举措,使得这一轮经济拉动增长中本身最具有资源优势的一线城市和沿海城市经济即刻活跃起来。

深圳为何再次成为领头羊?

对比京、沪两一线城市,深圳楼市继06、07年之后再次领涨。“什么原因让深圳猛涨?”所有人现在都在问这同样的问题。

综合深圳地产业内人士观点看,此轮深圳市场暴发的原因不外乎以下几点:一是深圳常住人口住房拥有率偏低,(有说仅30%,本人对此数据准确与否持保留看法)但是连续几年供地确为短缺状;二是受3.30政策和继续降息降准刺激;三是香港与一河之隔的深圳房价反差仍然过大;四是前海和自贸区政策,以及“大深圳”的区域发展导向效应助推前海片区,进而带动关外房价猛涨。

就我个人判断来说,我到认为第三、四点理由才是上轮深圳楼市爆发的核心动力。尤其是“大深圳”以及落地并形成规模的“前海特区”和自贸区,此是包括龙岗、宝安等原“关外”区域大涨的主要原因。而这一点,对于北京来说也极具解读参考意义。

从过去十年国内房地产发展过程角度分析,我历来认为,看中国某一个城市的房产市场“第一看人流,第二看人流,第三还是看人流”。几个一线城市中除广州表现不是特别明显之外,都是经济发展收入增长带动的置业人流趋向终点之河堤大坝。在“人往高处走”人本性动力驱使之下,京沪深成为了富足起来的中国百姓人人梦想的目的地。更高大上梦想的,就是去到海外置业投资。但是这个人人怀揣的进京梦想,在两年前被限购政策阻断,而且已经飞涨上去的一线城市房价,也事实上阻断了相当一部分人流动向。

深圳之后,北京会否跟涨?

答案是肯定的!但不会象深圳这样快速。

与深圳相似之处在于,北京楼市现在“主战场”已迁至北京行政区划之外的燕郊、香河、廊坊、武清、固安、怀来等环绕北京的河北行政区划内各县市,这些地方近几年始终楼盘销售火爆,受北京限购、供应量减少和房价高门槛的影响,至少六成以上在北京谋生的“刚需”买家和一部分投资或者度假需求的客户,选择到环北京的津冀一带置业。

北京置业群体迁往河北、天津,很大程度上也受影响于喊了很多年的“京津冀一体化”。“京津冀一体化”在空喊多年之后,这一届政府开年之际就将其演变成真,“中国第三个经济增长极”推进力度之大、速度之快,从已经布局的整体规划和具体项目就可以感受到,其势必对区域房地产格局形式产生重大影响。并且这种影响会远远超过珠三角和华东过往的经历。

为什么这么说呢?

首先,改革过往三十多年,中国真正形成城市经济带的只有珠三角和以上海为核心的华东片区。其城市连片成城市群,经济发展水准趋同,相对避免了中心城市房价过高凸显一枝独秀局面的形成,最为典型的即是广州。广州楼市一直没有过猛增长没有房价过高,原因在于其周边的佛山、中山、东莞等对其起到了分流效应;而上海除了陆家嘴等商务核心区楼价与楼高、楼群聚集数量成正之外,城市整体房价与其周边的城市的房价也基本可以看齐,杭州、南京、苏州,甚至整个长三角多个三、四线城市房价水准并不弱于上海的郊区。

再去看京津冀,北京的市中心就是整个北方房价的珠穆朗玛峰,以北京二三环为中心,房价呈放射状与首都中心的距离远近成正比线性滑落。甚至三大直辖市的天津市中心,房价都不及通州和大兴。

资源过于集中的一个中心注定了房地产的“一个高中心”的格局。所以我们看到,在“促进房地产稳定增长”的中央政策号令之下,北京非但没有任何放松限购的迹象,反过来重点在做的却是“去中心化、分流首都过于集中的人流”,这也成为了当下“京津冀一体化”布局中首执的棋子。

北京去中心,河北、天津分享承接外置资源,尤其是北京未来运量更大的第二机场落座于京津冀三阜交界之核心位置,将制约和主导城市发展的空港交予京津冀三地共享。其必将使河北、天津整体受益,使北京原先全球第二大国际空港不在为北京一个城市独享独占,而成为整个地区发展的动力引擎。

稍有房地产常识的人都懂得空港效应于房地产的拉升作用。第二机场计划启用时间是2019年。而对比机场辐射区房地产来看,临近最直接受益的廊坊和固安现在平均房价还不到一万,而近在咫尺的同样机场临空经济受益区北京境内的大兴房价已经超过两万。

也就是说,如果按静态房价推断,在可见的三、四年内,二机场临空受益区廊坊、固安至少会翻番,接近大兴的房价水准!

而从京津冀总体来看,受地区经济发展政策例如天津自贸区、张家口崇礼冬奥会申办和整体“一体化”规划等诸多因素影响,北京行政区划以外房地产持续升温将是必然趋势。而更应关注的重点区域则是“京津走廊”方向,包括廊坊、武清、固安这些区域,未来五年将会是整个全国发展和建设速度最快的城市。也将是国内房地产最为热点的区域。

“京津冀一体化”催动地产热的冷思考

上面提及虽然受“京津冀一体化”影响房产会持续升温,但不会出现深圳那样的短期暴涨。其原因是“大北京”概念早已在一些区域被提前透支,同时,近几年环绕北京四周过量的土地供应,也相对削弱了地产升温的支撑力度。甚至局部区域泡沫已经非常严重。

例如前一时期躁动一时的“保定副中心”传闻,让距离北京一百公里以外的这个三线城市楼价一夜之间暴涨千元。还有三年多前,香河政府违规向开发商出让无指标用地,甚至将万科、万通等数家上市房企拖入事件牵连之中。事实上,无论开发商还是环京地方政策无不看到“大北京”地产的巨大商机和预期,所以才会有类似香河这样政府和上市公司“成批地”冒险违规操作。

香河事件虽然在被媒体曝光之后很快得到查处。但“专吃北京”的地方政府和地产商合谋的掘取行为一直没有停息。比如变相突破用土指标获取土地,违犯规划先建后罚转正,擅自改变土地用途甚至集体土地出让等,一直都普遍存在。

在房产销售环节中,更是违规严重。其中最为突出的是河北属地境内大部分县市并未严格按照国家规定的预售规定要求执行预售许可制度,开发商在无政府审批销售证情况下随意散卖各类期,固安、大厂等地有楼盘甚至将期房卖到了2019年!而从地产行业多年经验判断,房地产商若超前预售抢占市场,过度追求销售速度,则一是会造成恶性竞争,助推市场泡沫产生,同时与购房人直接利益相关的房屋质量注定会有所下降,交房品质大打折扣。近年,几个环绕北京的热点房地产区域,针对开发商交房品质问题引发的投诉,甚至大规模的群体事件时有发生,也事实证明了这样的判断。

从已知北京周边所有区域市场信息来看,廊坊市内地产市场属于相对最为规范的市场。无论预算制度,还是工程质量政府监管,甚至开发商的广告宣传都有管理部门进行必要的约束和监管。这对于购房消费者来说,则是最大的利好。

“京津冀”地产板块谁具潜力?

“京津冀一体化”提速必然带动“大北京”地产各大板块升温。但正如前述所说,作为投资人一定要理智看待不同区域和不同的项目,做到理智投资。

从地产专业历史和全局的角度分析整个“大北京”地产形势,基本可以这样得出结论:“燕郊“早熟”,热得有理,但热得过度;“固安”看得见未来,看不懂开发商乱战;“武清”北端位置距离占优,南部配套齐全;“廊坊”两核交汇处,京津走廊核心,尚处价值洼地。

如果想准确判断“大北京”地产走势,就必须清楚和准确理解“京津冀一体化”的整体规划,知晓北京未来向哪里发展。

按照近现代工业文明城市拓展的规律来看,北京的扩张必然是指向东南方向。因为那里有海港,有自贸区,有中国久负传统的老工业基地天津。未来京津走廊一定是“京津冀”发展的主轴,是核心制造业、物流、服务、金融等产业汇集,也就是高素质就业人群最聚集的区域。过去来看,天津的地产市值与北京的差距仿佛天壤之别,原因在于北京过度地垄断资源于自身,天津饱偿“灯下黑”之难。现在“京津冀一体化”做实,首都北京的资源需要外置外迁,天津和滨海新区自贸区作为平台和资源对接,故此,两个资源互补性又近在咫尺的“一线城市”必将成为京津冀一体化的核心轴,进而带动整个环渤海区域经济提速,真正实现一体化共同发展。

用地产概念来解读,也就是京津延线将会形成北京外迁,天津承载,大亦庄、廊坊、武清连接成线的“两路一带”(二条京津高速路,京津两头连成一条城市带)状城市群,此沿线房地产将是“京津冀一体化”最直接的受益者,是最具潜力的板块。而其中具有城市基础,又临近第二机场的廊坊市区则是“两路一带”发展潜力最大的城市区块。

在廊坊其后是则是武清板块。这里虽然全部是新区建设开发,但其整体规划定位,以及地处京津出入咽喉位置的区位优势,使其未来发展被广泛看好。武清位于京津二高速沿线加之京津高铁穿行并设有站点,上连北京五环路下接天津北辰区,对于两城市5+2度假置业客群有较大的吸引优势。不足之处在于该板块除武清县镇核区外,其它区域配套尚不完善,整个板块升温速度会逊于廊坊。而固安和香河板块,虽然有距离北京较近的位置优势,但仅从目前房地产供应过热此一项指标来看,其区域发展水准和可持续性尚有待观察。房地产市场能否健康稳步发展尚要打个问号。

北京楼市是放眼全球都难得一见的一枝奇葩,也是远至无边的一个巨大潜力市场。所以,觊觎这个市场无时无刻不企图分享一块蛋糕的,除了房地产商,再有就是包围着北京的河北、天津下属县市区地方政府。近十年来,“啃”北京楼市的炒作从来就没有间断,从燕郊、大厂到固安,再到保定市、涿州。“北京”从来都是炒作楼市的点火作料。而北京许多因房价过高卖不起,或者想购置郊区房产的升级置业投资者,就因此而迁出了北京。

现在,随着“京津冀一体化”更强一波经济政策来袭,“大北京”房地产热必然会持续升温。但是作为专业人士还是提醒大家,越是热的市场,越是要冷思考方式选择自己的投资。

附表:京津轴连线重点地产板块统计

作者系楼市传媒创始人

中国房协商业和旅游地产专业委员会执行秘书长

作者邮箱:caihongyan@iloushi.cn

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