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开发商:白银时代的“自宫”之路

2015-08-03

导语

随着“互联网+”对各行业的冲击日渐深化,房地产结构性分化暗流涌动,开发商正在寻求转型、分化,在艰难中找准白银时代的方向。转型更像是自宫,如何把传统价值链上低效和浪费的部分砍掉?从“黄金十年”转向“白银时代”,房地产跨界能否实现真正的转变?

| 文/蔡鸿岩(黑马会房地产行业分会秘书长、楼市传媒董事长)

时下商业软文盛行于自媒体,但没想到这次是一篇纯属“意淫”的文章,却让一个商家躺着中枪。尽管明知这是一个羊毛出在猪身上,让狗来买单的时代。

自媒体时代推动的是“去中心”,张扬的就是个性。任何个人都有表述自己观点意见的权利和机会。“老子是媒体,就有话语权”此陈旧之媒体观念早已过时,评说任何一家企业你我现在都有这样的权利,说得对否都可以拍砖。

本人自1994年开始就入行做“房记”,算是中国房地产兴盛涨落全部过程的见证者。笔下赞扬和批评的房企商家无数,却自认为一直秉持独立客观原则。2009年出版《批评万科——中国房地产发展反思》一书,其时,也有许多人说,这本书里面的观点更像是在表扬万科。嗨,管他呢,老子想说的话说了,想放的屁放了,对错让时间、事实去验证就OK。

下海自办杂志越来越感到纸媒体危在旦夕,所以五年就不知死活杀进移动互联网二次创业,11年第一个自制的App“i楼市”上线。之后又投入微博运营、也亲自尝试了房产O2O业务,但走过一轮之后发现,这“脏活儿、累活儿”真的不是我们干媒体人的长项。对于习惯于天上飞的媒体来说,想要落地绝非易事。

本来之前正想写篇创业心得,扒扒自己创业的糗事自我否定一把,没料到又有一个比俺更胆大的抢了先。另一哥们儿先写了一篇给自己房产O2O创业扒粪的文章《地产广告人的互联网三年转型碎碎念》,有收获、有甘苦、有血泪的创业史。比我自己想写的绝对神灵活现。创业心灵碰撞出的火花,敬佩且又仰慕,所以赶紧着次日早晨亲自编辑修改一下,《房产O2O是大餐还是陷井》就这么扔在了我们楼市传媒的服务号上。

还是整点严肃的文字吧。十一年前8.31招拍挂政策出台,万科坐上火箭一发不可收拾;二十年前万达与万科走了完全不同的模式方向,专事商业地产开发,现在势如破竹;1998年国有四大银行开放个人住房按揭导致中国房地产市场规模形成并骤然放大。中国房地产行业和市场每一轮大的升温都起源于某一点事件而引发。这一次,我赌链家将给整个房地产行业洗牌。

正如之前我在《批评万科》一书中所提到的观点——中国房地产发展之所以步入畸形发展轨道,除去政府政策失误和不完善之外,政府于市场的有效管理和引导不足,市场远不够完善也是其重要的原因。包括在金融服务方面,房地产金融不仅只有开发贷和住房按揭一项,REITs迟迟不放,资产证券化纸上谈兵。进而逼迫开发商上市融资、信托渠道举债等名目繁多擦边球形式获得融资,保证企业维持运转;而二手房中介经纪业务则通过自身增加融信金融服务业务,进而打通二手交易环节的最大痛点。

在“链家自宫”发表后有人对链家金融提出质疑。唉,真泥马是火眼金睛,看得那么准,非得找软肋的数字挑剌!本来我就是为引证观点使用的道听途说所来源的数据,让人当棒槌认了真。不过,此文本来就非市场分析,而只是行业领域商业模式和趋势判断的一家之言,棒槌认真“学术精神”可佳,对话口径则风马牛不相及。

不过,别人扒粪肯定也有自我傻逼的成份原因。只说了链家好的一面,却不提自己也常常受链家电话骚扰,甚至不实之辞哄骗这样的事情,甚至忘记提及包括相关管理部门已关注的其一家独大,会否形成垄断等问题。所以,拍砖太过正常,被指责漫骂也是泥马活该!

自宫是调侃,不过也说个正经话题。“自宫”文章涉及经纪公司金融服务业务,本人的理解是这样的——与房地产市场形成必不可少需要金融支持一样,二手房中介服务也是无金融不成体系。在二手房买卖交易环节提供的金融服务主要有两项:交易资金监管和过桥融资融信服务。

2013年北京11个区县强制实行二手房交易资金监管,要求“委托房地产中介机构达成交易的,买卖双方必须通过房屋行政主管部门在指定银行开设的监管账户,来划转二手房交易资金。交易全部完成后,监管账户的资金才能‘解冻’”。此所谓的二手房交易资金监管。至少北京正规合法的中介经纪公司都按此规定行事。交易量越大的中介经纪公司自然账户所沉淀的资金额就会相对较高。

另一项目交易过桥融信服务指的是买卖双方交易过程中,由于房源存在原值抵押,而由经纪公司提供过桥资金以还贷解押的金融服务。中介业务也称之为“赎楼”。此业务只在一些有较强资金实力的中介公司可以提供,并且要发生一般2%上下的借款利息。此业务按现有金融管控规定去看完全合规,故也成为大的中介公司一笔可观的业务收入。有人指责此为中介违法放贷纯属无稽之谈。

链家提供的金融并非什么创新,而是中介服务闭环之中一颗必要的链条。就房地产整个行业来说,在市场拐点已现,市场销售全面滑坡形势之下,渠道化销售成为趋势的同时,金融创新也将伴随而至。

过去地产商的融资渠道先是银行,二是资本市场或者信托,疯狂之时甚至民间高利贷举债借贷。但是接下来的可能,就是链家这样的下游销售渠道企业,为你提供包括股权、债权抵押置换之类的借贷,也有可能是一家专门的金融服务公司为你设计一款信托或者一款理财产品帮助销售房产。而开发商也会有一部分将原来计划用于买地的资金,转而用于投资承租自己物业的各类创业公司股权。

房产市场下行,“新常态”已落到实处,还有下游产业逼宫,开发商四面楚歌,此时出路惟有自宫方是出路一条。重资产、高负债换取的高利润已不可实现和持续。放弃财大气粗的心态,方有面朝大海之生存契机。

如果说前二十年,中国房地产开发商开垦了数十亿计的房产土地,那么链家就是如此之广土地之上摘桃子的最大的受益者。作为资产属性不动产过去九成以上被开发商一次性出售,开垦暴利再大,也不如持久采摘收获的果农商业模式更佳。当然,果农除了链家之类的中介,还有资产和物业管理公司、运营公司,以及类种在台风口上被吹着的社区O2O猪。

彩生活上市算是开发商重新回到自己耕地地头儿摘果子的范例。其物业第一股的位置让地产老大万科屈尊,也紧跟其后谋划上市,但归根结底的目的还是“回到自己的地头儿摘果子”持久发展需要。

可以预见,未来富有远见的开发商将不再以巨资抢地为炫耀实力之资本。管理见长的,未来将会以低调的服务赚取更多的老业主的钱;金融背景出身的或转入金融领域专事投资获利,甚至成为活跃的股权投资大鳄;建筑师或者包工头儿出身的,以后的方向的就奔着专业建造服务发展。总之,往后最好别拿着地产商的抬头儿再蒙自己和蒙别人了。你是真正的资本家再去摘牌抢地,否则就和二百五没有多大区别。