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蔡鸿岩《批评万科》​(01)

2015-09-17

导语

《批评万科》是楼市传媒创始人蔡鸿岩先生2009年出版的一部力作,意在针对当时房地产市场大幅滑落所带来的问题,通过反思十年房地产发展历程,解析中国房地产趋向大计。

仔细研究蔡鸿岩先生6年前在书中阐述的许多重要观点,在近年房地产市场发展变化中都得以验证,在当前房地产行业创新转型的大环境下,不仅具有理论上的指导意义,更具有极其重要的现实指导意义。

为此,楼市集团新媒体中心将结合当前房地产市场,提炼书中精髓,重新整理连载发布,以飨读者!

开篇序—旧话还得再提

继“黑色星期一”后,全球股市因中国而暴跌。随后“FT中文风”发表了一篇文章《中国经济雄风不再?》。

其中由头举例的案例是著名的京津烂尾楼盘“京津新城”,并引述了几个月前曾一起开会讨论房地产下滑对经济影响的瑞银经济学家汪涛的观点:“即使主要城市的房地产行业复苏,今年该行业也会拉低GDP增速1.5个百分点。”

我在08年金融危机,国内房地产大幅度下滑之后,在09年撰写出版了《批评万科——中国房地产发展反思》一书。其中重点论述强调了“土地财政”放任房地产泛滥发展会对经济整体造成的破坏。“一个国家,如果所有资金都流入房地产,其他行业就会停滞发展。资金从传统行业流入房地产行业的速度过快,经济平衡就会更快被破坏。”

时下,中国出现的经济下滑并非源于一时,而是长期失衡发展的必然结果。我认为中国“人口红利”一说定义并非准确,因为13亿人口只是个基数而已,过去十年中国经济高速发展以至于政府和民众财富增长,真正制造出“红利”的挣钱机器,还得说是土地,是土地公有制。

在09年出版的这本书中,我提出了房地产“1+1”——一个家庭对应一套住房需求,还有“中国住房需求=13亿人口×GDP”两个等式。此两个等式在我看来,现在都已突破。所以,房地产走向衰落已成必然。而对应的“土地红利”自然也就不可再来。

过去二十年中国饱偿了房地产超速发展给政府和民众带来的富足喜悦。可惜的是我们却没有将“土地红利”适时转化为扎实的实体经济布局,反而是更变本加利地一味向土地索利,吹大资产和资本泡沫。致使现在新一届政府想要转型结构之时,包袱过重,举步维艰。甚至要品尝过去失衡发展的苦果。

去年以来出现的经济负面又在进一步扩散,并且已然影响到全球。在我看来,中国的“土地红利”已然吃紧,其他再没有翻身利器。未来经济走向为何,现在仍都未知。但是有一点可以确定,就是去地产化、去泡沫化是大势所趋。

——楼市传媒董事长 蔡鸿岩

01 中国经济的“大开发商”之痛

2008年房地产市场发生了惊心动魄的逆转,全球金融危机动荡下,以地产带头大哥万科为首,开发商大规模降价,楼市的量价齐跌给行业上下游链条以及中国社会带来了一幅困难场景图。

得益于股市资本市场发威助力,以万科为代表的上市地产公司在“8.31”土地“招、拍、挂”制度实施之后,开始了全国性的掠城夺地风潮。全国性市场开拓几乎已是上市地产公司的必须条件。企业追求扩大市场份额和行业占有率,本当无可非议。但问题是对于中国特殊的国情来说,以稀缺土地资源为价值核心和生产规模扩大基础的房地产企业,其份额的无限扩大和跨地域城市拓展是否适合,则另当别论。

改革开放三十年,中国有了长足发展,但必须承认的现实是,中国不同地区经济发展存在着巨大的差异。从某种意义上讲,房地产商一定程度上应当是地方政府实施经济策略的战略合作者,而非单纯的利润制造企业。地方政府如若在城市土地运营中唯利是图,城市的长久发展必须留下无穷疾患。

从另一角度去看,中国经济以及各地方政府近年来已确被房地产所绑架。GDP指标、财政口袋左右了地方官员们手脚、视线,决定了其生死。那么,此时纵容以利益为导向少数地产大鳄翻云覆雨,甚至掌控定价权,无异于是与虎为伴,把自己推上了一个高动荡行业的博弈战船。

到2001年北京天鸿宝业、金地等三家房企被允许上市,宣告中国房地产企业上市终于解禁。有分析认为,房地产企业从被禁到解禁说明,在房地产市场泡沫比较严重的时候,暂时停止房地产企业从股市融资,是防止房地产公司出现盲目发展投资的有效方法。房地产过快发展直至出现泡沫,一定是与资本市场有着千丝万缕必然的联系。有资本市场为伴,上市房企在经济大势冲高,中国百姓投资热潮涌起之时,搭上了“股地拉扯”资本与土地游戏的快车,以此奠定了房价飞速上涨的基础。

万科在2008年实施带头降低房价的策略于企业自身来说,堪称是英明之举。但显然于万科这样在全国多数城市占有主导地位的房地产公司,一夜之间全线降价,并且异乎寻常地高调处理方式,给整个房地产市场,乃至于整体经济猛力一击,使中国经济在华尔街金融风暴将要来袭的关键当口,后院起火背部遭受重拳突袭。

按照房地产市场国际通行的周期理论,房价止升回稳,甚至之前价格过快上涨城市出现房价适度回落,应当是必然趋势,只是时间早晚和调整幅度大小问题。但问题在于当初带头拉高房价和地价的同是一人所为,其降价背后的目的就不能不值得人们去探究,其抬升地价之后赋予城市地方利益的同时,其危害教训也就不能不让市场、政府进行深入的反思。