字体大小:|

蔡鸿岩《批评万科》​(02)

2015-09-17

导语

《批评万科》是楼市传媒创始人蔡鸿岩先生2009年出版的一部力作,意在针对当时房地产市场大幅滑落所带来的问题,通过反思十年房地产发展历程,解析中国房地产趋向大计。

仔细研究蔡鸿岩先生6年前在书中阐述的许多重要观点,在近年房地产市场发展变化中都得以验证,在当前房地产行业创新转型的大环境下,不仅具有理论上的指导意义,更具有极其重要的现实指导意义。

为此,楼市集团新媒体中心将结合当前房地产市场,提炼书中精髓,重新整理连载发布,以飨读者!

02 土地“招、拍、挂”制度大变革

2008年楼市低迷状况下,全国各城市土地流拍数量呈激增态势的现状似乎让地王现象偃旗息鼓,对于土地“招、拍、挂”制度的探讨声音好像也戛然而止,然而,对于中国房地产市场的长远健康发展来说,土地“招、拍、挂”制度的变革仍将是一项“不可忽略”的“大事件”。

2004年,国土资源部明文规定改变协议出让土地的方式为公开“招、拍、挂”,其初衷本在于公平交易,遏制腐败行为,净化土地市场。

土地“招、拍、挂”制度与过去的协议出让制度相比已经进步很多,做到了土地出让过程中的公平、公正,是目前为止较合理的土地供应制度,但这一原则一旦取代了市场运行的基本规律--价值规律,其弊端也频频显现:一个接一个地王的诞生,一次又一次被刷新的高地价,带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。而且在西方国家推行甚好的土地拍卖制度,到了中国却引发诸多问题,显然它不能直接照搬照抄到中国来。我国有自己特殊的国情,而我国的土地“招、拍、挂”制度大有完善的必要。

实际上,自实行土地“招、拍、挂”制度以后,面对一系列问题,国土管理部门也一直在进行多种尝试,力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。

被称为是新中国“第二次土改”的土地“招、拍、挂”制度,相比较之前协议出让确是一个不小的进步。但显然与之配套的制度与法规并未跟上,政府主导的监督和调控机制都没有建立。“招、拍、挂”成了政府用土地敛财的法宝,开发商被逼上了高成本拿地的轨道。而市场上的终端房价,也被一次次地王争夺战的结果暗示出未来的走势。这种基于财税制度不合理造成的土地连带房地产非理性运作模式为房地产无序发展埋下了祸根。

北京天则经济研究所理事长张曙光曾表示:要改革我国现行土地制度和土地政策,根本出路是,在坚持两种土地公有制的前提下,发展土地流转和土地交易,特别是允许集体建设用地直接进入市场流转和交易,实现同地、同价、同权。

虽然土地“招、拍、挂”制度的变革已成必然趋势,但前行的步伐并不如想象中的顺利,一些举措也只能暂时调整现有的缺陷,要想从根本上剔除制度本身的弊端还有很长的路要走。否则在下一个楼市“牛市”到来之时,谁又能保证土地市场不会重复以前的故事呢?