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蔡鸿岩《批评万科》​(04)

2015-09-17

04 建立健全完善的房地产预警系统

房地产在国民经济中所占比重近十年快速提升,体现了选择这根支柱带动经济的功效,但同时也显现出中国经济发展的缺陷。被房地产所“绑架”了的中国经济,在这一轮全球金融危机袭来之际,因房地产市场显现“拐点”出现跳水式滑落,进而影响了上百个行业的产能、就业和财务拖欠。当政府在2008年年末被迫采取救市措施之时,由于唯有房地产是投资和消费两驾经济马车中的兼有者,所谓的支柱产业地位使得我们还是不得不依赖房地产恢复拉动。

作为国民经济支柱产业,拉动中国经济增长的“火车头”,房地产行业衰退,上下游50多个行业“一损俱焚”,2008年房地产行业入冬带给中国经济的问题已经显现得非常明显。

此前,从2003年和2004年开始,房价快速上涨,房地产供需矛盾突出、市场结构不合理、部分地区房地产投资增长偏快的形势逐渐表现得越来越突出。此后,政府开始进行了一轮又一轮的宏观调控,然而却越调越涨,地王频频诞生,不光地方政府获得巨额土地收益,还拉动房价火箭般蹿升,地价、房价互推疯涨,地价拉动房价还是房价拉动地价这种原本为房地产行业“鸡生蛋还是蛋生鸡”的伪命题,在喧嚣的地王时代演化到了极致。

为密切掌握房地产市场运行情况,避免房地产大起大落“伤害”经济发展和民生切身利益,加强对房地产市场的宏观调控,必须全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据,对市场运行状况和发展趋势做出准确判断,及时处理和解决存在中的问题,并通过向全社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费,其中一个重要的途径,就是从国情出发,在大量理论与实证研究基础上,建立一套用来全面跟踪、监测和调控我国房地产市场发展的预警系统,无疑对于行业未来发展意义重大。

房地产预警系统被喻为楼市的“天气预报”,早在2002年政府已着手进行前期工作,2003年,当时的建设部曾要求各地完善房地产市场信息系统建设,建立健全房地产市场预警预报体系,还在14个城市开展了试运行工作。然而,从这几年一些城市试运行情况来看,并没有起到方便政府调控市场、引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费的效果。

预警系统需要建立在数据采集、预警预报、市场监控等诸多环节基础上,如果房地产数据采集、信息披露等制度得不到完善的话,即便房地产预警系统定期预报,其准确性也难以保证,甚至还会误导政府决策、开发商投资和买房人消费。

而恰恰数据“打架”现象在房地产行业屡见不鲜。比如,2006年3月21日,国家统计局发布全国70个大中城市1~2月份的房屋销售价格情况,其中北京1~2月房价同比上涨7.3%。而3月22日由北京市建委、北京市统计局检测的市场数据则显示:1~2月,北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为17.3%。同一个城市,同一段时间,两个政府部门--北京市建委和国家统计局,统计数字竟然相差两倍以上。

此类由于统计方法导致的问题还比较容易解决,房地产一些基础信息的采集如果遭到利益集团的“抵制”就比较麻烦。比如有些开发商可能会因为担心数据上报后牵涉到利益问题而有所抵触或者在数据上做手脚。由于房地产行业地区差异性,预警指标的设置不同,不排除一些地方政府确定的指标方便自己从楼市受益。而且,从目前一些城市的预警信息来看,多数只是一些宏观层面的信息,作为房地产消费主体,买房人能够得到的直观的信息非常少。

要想建设一个完善的房地产预警系统,不能只是城市之间电脑联网那么简单,从最高监管层面,就必须要有统一指导。预警信息必须考虑到政府、开发商和消费者的不同利益需求。需要对房地产业统计数据进行科学化完善,还需要加强市场细化分析,对不同市场、不同购房群体进行细化,减少宏观数据的笼统说法,使得各方对市场认识更加明确、清晰。同时,要有严格的奖惩措施,对各地预警系统组织专家进行科学评估,看其是否公正,有没有漏洞,对预警系统中出现的问题要有纠偏和惩戒措施。