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蔡鸿岩《批评万科》​(05)

2015-09-17

05 地王时代­——上市房企的独角戏

当2006年股改完成,火爆的股市与土地如胶似漆捆绑在一起时,2007年,土地“招、拍、挂”成了一些上市房企的独角戏。“土地财政”隐患逐步放大。

面粉贵于面包的地王现象2007年在中国达到了最高潮,这与股市资本市场的繁荣息息相关。2006年6月,股改完成后沪深股市发生了历史性的转折,IPO暂停了两年之久,再融资也暂停了一年光景的国内股市融资正式恢复。并且在人民币升值、外汇储备大幅度增加、经济流动性过剩的宏观经济大势下,股市展开了雄赳赳的牛市,房地产是那一轮牛市当中最耀眼的明星板块。毫无质疑,资本市场驰骋后,上市房企的第二个目标就是土地市场上的鏖战,2007年各大典型上市房企土地储备节节上升。

早在2006年底,亲自参与了北京一地块招标的京城开发商时任佳程广场总经理的王哲就无奈地感慨道:“通过本次招标,再次印证了中小型开发公司的道路将越走越窄。尤其随着政府反腐力度的加强、法制建设的不断完善,那些目前靠运用特殊手段尚能生存的中小开发商的日子将越来越难过。”

而2007年土地“招、拍、挂”就更成了上市房企的独角戏。万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市巨头,争先恐后地报出融资方案,又频繁穿梭于多个城市的土地拍卖现场。2007年的土地拍卖市场火暴异常,在类似于豪赌的地王时代,几乎所有全国布局的上市地产公司都大显身手,成为主角。业内称之为新一轮圈地运动。

地王现象全面开花,原因就在于,当中国老百姓出于生计的考虑,还在关注于CPI指数,关注猪肉、鸡蛋、方便面价格涨跌幅度大小之时,中国的地产大亨和金融家们则在股市的通道上联手翻炒着地王,分享着股价和房价竞先赛跑的利润大餐。地王直接带来的收益,一头绑着的是上市公司惊心动魄般的股票收益,一头绑着的却是地方政府的巨额土地收益,地王现象将导致这一问题的土地“招、拍、挂”供给制度以及背后的“土地财政”深层次问题暴露无遗。

中国的地方财政,一直被称为“土地财政”--地方政府深度介入房地产市场,通过出让土地,获得土地出让金和各种税费等资金收益。追根溯源,地方政府卖地生财与我国的分税制有一定关系。国家从1994年开始实行分税制后,尽管财政收入大幅增长,但留给地方财政的钱并不多。相比之下,由于城市扩张和土地占用带来的税收,包括建筑业和房地产业的营业税、所得税等,全部由地方享有。在现行的政绩考核体系--以当地的经济发展或GDP增长作为考核的主要指标之下,卖地当然就成了地方政府生财的最直接选择。

因此各地政府热衷于“城市规划”、热衷于“旧城改造”、热衷于搞“开发”,拆迁成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情,最终将被拆迁的土地高价卖给开发商,增加财政收入。50年或70年的土地租金一次性收取,而一届政府的任期为五年,这就诱发了强烈的“政绩”冲动和短期行为。

土地财政是房地产土地出让中长期存在的“痼疾”。毫无疑问,地王的最大受益者是地方政府,不仅可以一次性获得大量土地收益,确保年度财政收入稳定增长,还能通过卖地“筑巢引凤”,促进旧城改造与建设,一些地方政府通过卖地赚得盆满钵盈,成为不争的事实。

随着上市公司这棵大“摇钱树”逐渐成为土地“招、拍、挂”的主角,地方政府依赖土地财政的程度越来越高。2006年国务院发展研究中心发布的一份调研报告显示,在一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。伟业顾问的数据显示,北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。而重庆市国土房管局数据显示,重庆市2007年土地出让金约达370亿元,政府财政收入为788.6亿元,土地出让金约占47%。有些二、三线城市的土地出让金占地方财政收入比例高达70%。

实行土地“招、拍、挂”,一个十分重要的原因就在于反腐。“招、拍、挂”实行后,对杜绝官员个体谋取私利确实起到了很大的作用,但却也为地方政府提高政绩抬高土地使用权出让金的行为提供了“温床”。

当2008年受美国金融危机冲击,房地产行业成交低迷蔓延至土地市场时,其风险便暴露了出来。按照一般逻辑,当房地产市场进入下降通道后,最着急的首先应当是开发商,因为房子无法销售,开发商利润必然受到影响;其次是金融部门,因为房地产行业最风光的时候,金融业也因此获得丰厚利润,房屋个贷被认定为优质客户,一旦地产市场走低,不光优质客户减少,还要担忧房地产公司大量的信贷资金风险问题;中低收入群体当然也难免为不知房价何时才能降到自己买得起的水平而着急。但现实中最着急的竟然是一些地方政府。