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蔡鸿岩《批评万科》​(06)

2015-09-17

06 房企“适度的”多元化

房地产经历了黄金十年之后,迎来了一轮大的调整,实力不济的公司被迫倒下,优秀的公司将更加优秀,也许还有企业能抓住此次危机,加紧转型,迎接下一个黄金十年。

2008年的楼市低迷充分说明了对于一个过分依赖银行和土地的资源型行业来说,特别是政策和市场的变化莫测,无疑增加了企业单一性的风险。因此,房地产企业投资矿产、能源和金融股权等事项成为2008年的另类风景。

创下房地产行业土地储备之最的碧桂园,2008年7月份有消息传出,通过旗下的顺德创源投资有限公司,计划在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”项目,还计划在云南省昭通市开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿及建设一家煤炭液体燃料工厂;在地产、金融领域成功经营的中国泛海控股集团在投资能源领域也有“收获”,2008年1月30日,泛海联合新奥集团、联想集团重组凤凰大化肥,组建山东新能凤凰化工有限公司,拟打造煤化工基地。不一而列。这种“不务正业”的投资布局,被解释为寻找新的利润增长点。

实际上,聚焦房地产业,专业化与多元化一直存在较大的争论。万科经历七年转型,从多元化锁定到房地产行业,可以说是专业化的典型,也是多元化企业惨痛教训案例。2008年,当万科降价而被媒体质问是否因单一模式存在风险,是否会未来增加持有物业时,万科坚持专业化的选择。王石还曾在多个场合质疑进行多元化模式的上海复地集团掌门人郭广昌,双方进行争辩。

王石认为,企业多元化的主要原因,一是喜欢大,二是存在机会主义。现在机会主义渐渐少了,而浮躁、好大喜功的情绪和思潮仍然很重。但机会主义一开始很有效率,一旦过了度,就会出问题。

其实王石所言,有一定的道理。从经济学角度看,专业化有利于资源配置和单位效益最大化。国外经验表明,在市场化条件下,房企只有在少数领域形成“专业”优势,才有助于培养核心产品线,才有可能实现大规模的复制。

当然,房地产企业是一个资本密集型产业,也是一个周期性长风险性产业。如果从规避风险角度,多元化经营比较好的复地,也许可以带来更平衡的现金流来控制房地产的周期性特别是政策风险。业内纷纷认为,我国房地产政策和制度在发生巨变,在树立专业化优势的前提下,适度根据资源的可获得性进行多元化发展,或许能解决专业化与多元化之间的矛盾。

实际上,专业化还是多元化之争的背后,是能否有效克服企业治理结构和具有有效的资源配置能力。值得注意的是,多元化“典型”绿地集团选择的都是具有垄断性质,行业吸引力较高的煤炭和金融行业,投资回报高但是回收现金流方便快捷。所以多元化一定要把握“度”,如果盲目多元化,那么多元化转型则会是祸端的开始。

从上市公司属性和要求长久平稳收益的基本特征来讲,上市后的房地产企业适度多元化并增多持有型商业物业比例应当是一个正确的方向。因为:

其一,增加持有型商业物业比例,开发商可以逐渐改变住宅开发“买地--建造--销售”的单一生产模式,收益部分还可以取自于租金部分。这样就可以分解因政策和市场变动所带来的企业风险。国内房地产企业中,万达集团应算是商业地产与住宅开发互动成功的一个典范。万达集团自2000年开始自创了以商业地产为主的房地产开发模式,将独特的订单式商业地产项目复制到全国19个城市。其开发的万达广场都成了所在城市的商业中心。同时,万达也开发住宅项目,在市场好的时期,以住宅预售撬动资金杠杆支持商业部分建设,最后留有一部分商业部分的物业用于出租经营。

其二,持有型物业比例增多,开发商可以有相对稳定的现金流收益,既可以抗御类似金融危机这样的风险,又为企业融资提供了便利。

其三,也是最重要的一点,商业物业开发与住宅开发本质上的不同在于,商业物业可以给城市制造生产附加值,提供就业和税源,为城市增加服务配套设施。而住宅开发则是“一锤子买卖”,开发完挣完钱拍屁股就走,结果百姓对于开发商难有好的印象。

由于近三四年来国内商业地产开发如火如荼发展迅速,行业老大万科却执意将商业地产拒之于门外,这也引起许多业内同行的议论。业内猜测这里面固然有万科“专业化”的理念作祟,估计也有王石早年做了“减法”,卖了“万佳”,现在再拾商业物业,多少有些面子上的顾虑。但无论是从海内的同行经验,还是国内市场当前住宅开发严峻形势的现状来看,只要是想坐稳房地产这个行业,商业地产非进入不可。