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蔡鸿岩《批评万科》​(07)

2015-09-17

07 “股地拉扯” 地产寡头的资本盛宴

毋庸置疑,由于有资本强有力支撑和土地“招、拍、挂”制度,中国部分已上市房地产企业2007年终于有了对全行业的主导权力。如果说“8•31”土地“招、拍、挂”制度为诸多房企像脱缰野马狂奔打开了闸门,那么资本就成为马不停蹄的加速器。

上市圈钱——圈钱拿地——以地充值——维持企业继续再生产,这就是房地产进行宏观形势下,开发商被硬“挤”出来的对策。

当2006年股改完成,火爆的股市与土地如胶似漆捆绑在一起时,2007年地产金融时代“大刀阔斧”到来,楼市、土地与股市、资本共振,未上市房企被挤破脑袋也要挤进股市的“伊甸园”,在房企估值与土地存储直接挂钩的思路指引下,预上市开发企业为了上市不得不想尽办法拿地;已上市房企在“土地拉高股价利好”的诱惑下,也携巨资,不断抢地“以地充值”。

土地市场与资本市场全面对接,形成香港、日本助力地产泡沫激增时出现的“股地拉扯”现象,有关地产寡头的争议因此而产生。2007年9月,《楼市》杂志发表观察文章《土地寡头存无之辨》直指万科为首的上市房企形成寡头垄断推高地价、房价,给房地产稳定发展埋下祸根。2007年10月,万科王石高调回应,对媒体宣称“房地产现在的问题不是过于集中,而是过于分散”,否认房地产出现寡头。但随后一年多的事实证明,经历了房价暴涨与万科带头下调价格的“过山车”之后,王石“无寡头论”之下,土地和资金正在向万科等巨头上市房企聚拢。

从某种意义上讲,前一轮房地产非理性上涨,在局部地区甚至出现过度泡沫,为其提供动力的引擎就在于房地产在资本市场金矿的无度开掘。“左手圈钱、右手圈地”的地价、股价对赌“把戏”在缺乏监管的情况下,推高了楼市泡沫,并使中国的经济、产业全体性地步入炒作地产之歧途,进而把中国经济拉入漩涡。

在2007这一年里,股民和基民双双过亿,数量以超常规的速度在迅猛增加,人们的理财欲望得到了前所未有的释放。这是中国历史上很强劲的一轮牛市行情,当我们站在2007年的第一个交易日,上证综指只是收盘于2715点,一年下来,沪指冲高到6124点之后也维持在了5000点上下,其结果是沪指最高涨幅超过了100%。指数的飙升带来升值的大幅上涨。不知不觉间,A股市场的市值从2005年的6月一片废墟上的3万亿元,上升到了30万亿元,两年时间增长了10倍。在这一年里,走过了15年资本市场的风雨历程,中国一扫自2002年开始的慢慢熊市的阴霾,裂变成一个资本大国,地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立称,国际经验早已表明,股票市场存在财富效应,即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标,当股价大幅度上涨一段时间之后(通常是6个月左右)楼价会出现上涨。反之,股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。

香港恒隆集团主席陈启宗更是一语道破,“高房价起码还有需求支撑,但是挤入股票市场大量追捧地产股的资金却仅仅是一个虚幻的数字。一旦资本市场的投资心理有变,这些脆弱的数字将很快灰飞烟灭。”