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蔡鸿岩《批评万科》​(08)

2015-09-17

08 “不上市即退市”的疯狂

资本市场无疑是许多房企在紧缩的宏观调控压力之下向往的“伊甸园”。“股地拉扯”(“土地储备”愈多,股市价值就越高,从股市圈钱就愈多;而低成本融资愈多,买地冲动愈烈,手笔愈大。)更加造就了“要么挤破脑袋上市,要么退出房地产市场”的恐慌局面。

股市“牛气冲天”的2007年是名副其实的地产公司“上市年”。在这一年,鸿隆控股、中国地产、碧桂园、合景泰富、方兴地产、远洋地产、SOHO中国、中国奥园以及众安房产达9家内地房企先后昂首迈进了香港资本舞台,集资总额高达629.29亿港元。

让房地产业内一直流行的“与其花心思建房,不如花心思上市”的说法更加深入人心。而此前的2006年亦被业内称为“业内房地产企业香港上市年”。2006年,内地一共有富阳控股、世茂地产、绿城(中国)、上海盛高置地等5家房地产企业在香港成功上市,是之前几年在香港上市的内地房企最多的一年,而一年后,“上市年”的名号毫无悬念地让位给2007年。上市成为内地各大地产企业老板怀揣的首要梦想。

2007年,资本市场上让同行“眼红”的房企还有很多。从9月28日至10月9日,远洋地产、SOHO中国、中国奥园三家地产商接连在香港联交所挂牌,其密度创下内地房企香港IPO的新纪录。

此时,已带上“地产明星”称号的潘石屹清醒地意识到游戏规则的改变。如果再坚持小作坊式的小本经营,可能自己很快就会掉队,被排斥在主流地产圈之外,“甚至最终失去坐上台面的资格”,于是,他决定再度启动上市计划。上市后一个月,身价暴涨的老潘便用“进口鸡蛋”换了任志强的“高档绝版粮票”,以24.4亿元人民币完成了对任志强两个项目的收购。

“上市圈钱——圈钱拿地——拿地维持企业继续再生产”,这就是开发商对房地产宏观调控硬“挤”出来的对策。早些年,房地产业基本上依靠银行贷款,依靠中国房地产金融制度缺陷从银行套取资金。然而,始自2003年宏观调控注意到了银行风险,开始控制开发信贷。

此后,宏观调控不断收紧银根,2004年10月29日开始,三年多时间,央行超过十次提高利率和存款准备金率,2006年“国六条”下令对于未封顶的楼盘,不得发放个人住房贷款,开发商普遍感觉“资金链越绷越紧”。“被钱逼到墙角”的开发商纷纷把融资触角伸向股市。于是,房地产市场形成了这样的局面:一方面银行收紧贷款,一方面股市大门几乎被房企踏滥,大量知名不知名的房企都企图踏进A股、H股的大门。

尤其是2007年,凭借在资本市场内占有一席之地,房地产上市公司的气势逼人的拿地造成“股地联动”,让资本市场的“诱惑”更加无法抵挡。还是些企业另辟蹊径,通过借壳方式上市上演更为复杂有趣的曲目,造就了“乌鸡变凤凰”的财富神话。

“中国房地产发展变成了‘资本游戏’,非上市公司发展压力加大。今典集团也会考虑未来上市,但是由于上市有很多限制,并不是很通畅,所以,必须考虑其他的各种途径,比如借壳上市。”今典集团董事长张宝全曾在《楼市》记者采访时表示。

尽管2008年上市困难重重,但是上市之于房地产企业的资本发酵器作用仍不容忽视。“在未来的几年,上市都将成为必修课。”诸多房企并没有房企上市的梦想。开发商们比较一致的观点是:房地产企业想生存,说到底需要融资。融资的路千条万条,上市却是首要的选择,只有上市,才意味着踏入资本市场,接下来的发债、增发才成为可能。

有业内人士认为,中国的房地产开发商目前可分为四类:资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90%以上,但因为可持续性差,地王频出的当下,尤其容易死亡。而最终存活的将是依靠资本市场壮大的专业型开发商。“不成为大鳄,就被大鳄吃掉”,可以预见,诸多非上市企业仍将为挤入股市的大门而不懈地“奋斗”。