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蔡鸿岩《批评万科》​(09)

2015-09-18

09 地产寡头暗潮涌动

房地产行业与资本市场的全面对接,大幅度改写了房企实力对比。土地与资金越来越集中于上市房企地,前300家实力房企市场集中度过去合计占30%,而到2007年10月时前170家上市房企市场集中度达到30%!开发商买地的速度明显高于开发速度,相当一部分土地被作为“储备”囤积起来。

2486亿元、5亿平方米,这就是2007年土地市场与资本市场对接,上市房企群体创造出的令人咋舌的融资数额和土地储备。为争抢土地,房地产上市公司纷纷大举融资;为融资,上市房企疯狂囤地。他们乐此不疲地演绎着地价与股价对赌的“把戏”。

2007年的圈地热与以往有很大不同,它是与股市牛市互为呼应,房地产上市企业以土地为题材,土地储备成为拉拾地产股价格的重要卖点,购地不再单纯是为企业未来发展做储备,还是为推高股价或筹备上市而圈占。土地储备的题材一经炒作,股价马上就会应声而起,甚至地王的轰动效应还可以抬高上市房企在资本市场的身价,增加融资的筹码。多数上市房企就可以利用20倍、30倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱。从蓬勃发展的股票市场巨额融资,再到日益热火的土地市场天价拍地,有了土地储备“装点”的房地产上市公司,再包装盈利预期、再融资、再圈地……看似形成了一条完美的产业链。

于是,在这样的产业链上游,全国各地的地王雨后春笋般地冒出。就在2007年7月30日至9月30日的两个月间,总共有信和置业、金地、万科、富力等11家房企分别拿到了各地地王。

开发商像喝了“兴奋剂”一样疯狂拿地。与“跑马圈地”相呼应的是“饕餮”的资本盛宴。如果说,股票上市是漂亮的气泡,那么,再融资则是一次次加速。相比风头强劲的上市融资“头啖汤”,已上市房企的再融资动作同样绚烂夺目。

上市公司在楼市和股市中实现了双丰收,高价获取的土地直接在股市上实现了套现(不再通过开盘销售获利),地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值,土地储备只不过是为股东权益的表现,至于未来,如果房价上涨自然皆大欢喜,一旦房价下跌,风险就转嫁给股民。房价上涨是为了推高股价,股市融资成为圈地资本,圈地目的还是为了推高股价,然后股东高位套现,留下股市和房市一片狼藉。

显然,这与当时政府的宏观调控是“背道而驰”的。2007年供求矛盾被政府认为是导致房价上的主要原因之一,政府下令督促各个地加大土地供应量,而在开发商大肆拿地的情况下,由于不可能立即变成供应上市,政府供应的土地实际逐步变成了这些地产大鳄们的“土地储备”。

一时间,地产寡头的说法纷纷出炉。房地产市场走向寡头时代,在土地市场中的表现最为明显,房地产业中小开发商受到资本的限制,在土地“招、拍、挂”的过程中根本无力与行业内大公司相抗衡,而大公司为拿到看中的地块,往往不惜投入巨资,最终的结果甚至是拍得土地的楼面价超过了周边住宅的售价,未来项目入市时为保证利润自然会提高房价,也会拉动周边楼盘的房价上扬。

这种地产大鳄们大肆上市融资,大肆圈地,导致房价飙升的寡头现象引起了各大权威媒体的关注,他们纷纷展开了揭批“地主”的行动,而碧桂园、万科这些土地储备大户最先受到关注。

民间一度传言,政府介入调查碧桂园、万科等土地储备大户。其实,开发商的疯狂囤地早已引起了政府的极大重视,阻击“囤地门”行动悄然展开。