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蔡鸿岩《批评万科》​(10)

2015-09-18

10 地产寡头形成之祸

实际上,尽管对于地产寡头业内百般争议,但是却最能形容囤地、“股地拉扯”的危害。“股地拉扯”将中国楼市推入全球化金融,资本市场、房地产市场的泡沫越吹越大,最终结果受到损失的是国家和民众。过去的2008年房地产市场暴跌,房地产开复工量大幅减低,国民经济整体因此受到重创,也正是此前疯涨的必然后果。

2007年,土地市场与资本市场全面对接,上市房企以地充值。开发商在资本市场圈钱之后,不顾成本拿地,面粉贵过面包的典型“泡沫型资产”竟每每能够成为拉高股价的利好,只能说明资本市场还远未成熟完善,资产泡沫不出不在。而这种泡沫只要有一点点房地产崩溃的迹象显现,其后果最终将由普通的民众承担。

在股市2008年一路“狂泻”中,地产股是“重灾区”之一。

时过境迁,2007~2008年波澜壮阔的股市“牛熊更迭”由多种因素而致,对于地产股来说,不能不说也将2007年上市地产公司以地充值引发的泡沫彰显得淋漓尽致。2007年业内关于“股地拉扯”吹大地产股泡沫的预言变为了现实:面粉贵于面包现象能够拉高股价,但也埋下了股市泡沫。只要房地产宏观调控政策严格实施,或房地产出现任何崩溃的迹象,股市泡沫股市就将泛滥,房企竞相圈地、圈钱,楼市风险转移到资本市场。非上市房企出现任何问题,影响的是购买该楼盘的购房人,而上市房企出现问题影响的将是购买其股票的落后股民,其危害人群范围大大扩大。

2007年中国市场是最具热钱吸引力的重要阵地,股市和楼市“非理性”联动,必然隐含着巨大的金融风险,因为在这一年,股价与楼价的关系发生了翻天覆地的“质”的改变。

作为中国经济两大活跃领域,股市、楼市在新一轮投资热潮中脱颖而出,备受世人关注。在大多数人的惯性思维中,股市、楼市的“跷跷板理论”根深蒂固。从以往的经验看,2001年至2005年接连几年,股价不断下跌,而房价不断上涨,不少分析人士认为,这是资金从股市流向楼市的结果。为什么2007年一反常态,股市与楼市不再是“跷跷板”关系?

是谁撬动了楼市与股市的跷跷跷板?社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立抛出了一个看“股市楼市相生相克”的新视角。

“2007年之前的股票市场对楼市以及经济的影响可以忽略不计,因为股票市值总量较小。2005年5月,当股票指数在1000点(指上证综指)时,深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右,占GDP的比例不到10%,即使是计算总市值也只有35000亿元左右,占GDP的比例为20%左右。”尹中立详细阐述。

但股市市场状况在2007年发生了巨大变化。至2007年底,上证综指超过了5000点,两市总市值超过30万亿元,占GDP的比例超过100%。更值得关注的是,在股权分置改革之后,以前不能流通的股票逐渐开始流通,相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。

“问题的关键还在于,如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话,它可以吸收过多的货币,但事实上,这些增加的财富全部是金融资产,是流动性很高的金融资产!这些资产具有准货币的功能,它极大地提高了社会的实际购买力。股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力,而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量的资金,助推了地价房价。”

地价硬成本提升,导致房价上升至与市场需求相背离。2007年北京等大城市每个月平均百分之七八的房价涨幅,最终导致房地产泡沫越来越膨胀,而对于房地产仍是“支柱产业”的中国经济来说,其潜藏的巨大矛盾和危机在2008年房地产“过冬”带来的惨淡景象中已显而易见。

“股地拉扯”还将中国楼市推入了全球化金融系统。当时,海外资金豪赌人民币升值伺机大举进入。一方面,房企境外上市实质上提供了外资进入中国内地房地产的投资途径,对于当时以投资为主导的内地房地产市场而言,这一渠道的畅通无疑是给豪赌人民币升值的境外热钱增加一条涌入渠道,无疑会对已然过度的房地产投资热潮起到推波助澜的作用,使“买房热”成为不折不扣的“投资热”。

另一方面,稀缺的土地被放进了股市,然后进行放大,再进入资本市场,不仅抬高了地价房价,而且使得作为国家自主产业,还承担着解决居民居住任务的楼市受到全球金融动荡的影响越来越大,这不能不说在一定程度上,放大了此后美国次贷危机引发的全球金融风险对中国经济的影响。

与此同时,人们还将目光转移到了另外一个“怪现象”:中国众多的其他行业的上市公司纷纷“涌入”房地产业。很多企业发现,做惯了老本行赚钱太慢了,圈地、囤地,造房子,轻轻松松几年下来,就能赚到从前要几十年才能积累的财富。房地产的“块钱效应”,不断地暗示着人们,这是一个很快就能赚到大钱的行业,胜过任何其他传统行业。套用他们的一句话来说:“干啥都没搞房地产挣钱。”