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蔡鸿岩《批评万科》​(11)

2015-09-18

11 加强上市房企融资监管力度

纵观房地产宏观调控以来市场和行业的演变可以看出,银行无论是起初收紧“开发贷”,还是后来收紧按揭贷款,提高第二套房首付,其都脱离不了国有银行走向商业化背景的干系。在银行日益注重贷款风险之当今,“股地拉扯”风却偏偏甚嚣尘上,此现象既表明了银行自觉防范风险意识的提高,同时也说明,在所谓的金融监管体系里,银行与股市监管动作并非一致。银行在房价高企,房价泡沫显而易见之时,以提高首付等收紧手段预防自身风险;而股市则正依仗着地产股一波一波领涨和一轮一轮增发,兴风作浪支起大盘牛市。所以有人说,金融政策给予地产行业的调控方向根本上就是自我矛盾。

股市融资、圈地、再融资、再圈地……房地产上市公司左手圈钱、右手圈地的“把戏”好似2007年房地产行业独特的景象,其实却是近几年开发商与政府宏观调控博弈的结果。

在中国证券市场发展初期,适逢1992年~1994年间房地产泡沫,因此国家决定禁止房地产企业上市。那时房地产企业中仅万科等为数不多的幸运儿成为上市公司并在股市中融资。证监会在1996年和1997年连续出台文件,命令禁止房地产企业上市。

不过,这种状况随着1997年亚洲金融危机爆发,为刺激内需,1998年房改全面推行,房地产作为国民经济支柱产业地位的确定而有所改变。2000年1月30日,证监会确定把北京的天鸿、深圳的金地、天津的大开发三家房地产企业作为解禁后首批发行股票的房企,上市之门,再次开启。

自2000年证监会开放房地产企业,特别2004年“8•31”土地出让政策发生巨大转变,政府对房地产实施调控政策以后,中国的房地产商上演了一场与政策赛跑的上市大戏。从某种意义上讲,近几年来地产行业“上市保命,股市替代银行”的新地产融资模式,正是2007年前地价、房价攀比疯涨的温床。

众所周知,2003年国家开始的针对房地产的宏观调控,其重要的手段即是收紧银行信贷,特别是为项目提供的开发贷款被严格控制。开发商不得不寻找包括股市在内的多种新融资渠道,以缓解巨大土地投入所带来的资金短缺。而令人难以置信的是,我们竟然看到了这样的现实:一方面银行收紧贷款,一方面股市大门却几乎被房企踏滥,A股、H股一家接一家房企IPO成功,而更大量的知名不知名的房企,则出其不意借壳上市。由此可见,宏观调控所谓的信贷收紧,在现实来说非但没有产生任何效应,房企上市配合而来的土地“招、拍、挂”,反恰恰促成了土地和股市的对赌局面。

商业运营企业力争上市,本为极其正常之事,但问题在于中国各大城市房价“突飞猛进”,其推动力很大程度上取决于地价拍卖过高。面粉比面包还贵之扭曲现象形成的动因,正是上市地产公司“以地炒股,以股夺地”对赌的结局所在。在房价以每月接近百分之十疯涨,而开发商又多以股市为融资主渠道的背景下,再多量土地的供给也只能是抬升股价炒多泡沫的题材,而绝不是为了保证向低收入人群提供自用的住房。

2008年楼市低迷,趁此时机,要对房地产行业“标本同治”。有关部门适度调整房企上市政策,甚至调整已上市房企之监管对则,或许才是挽救股市和楼市走向平稳之道、和谐之道。