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蔡鸿岩《批评万科》​(20)

2015-09-24

20 全球金融危机下的中国楼市

一场全球金融风暴突袭,层层多米诺骨牌推倒后,危机蔓延至实体经济部门,似乎远在大洋彼岸的风暴,在全球经济一体化下,也打乱了中国房地产行业的步伐,局中博弈各方的表情变化跃然纸上。

不过,对于当时中国楼市而言,并没有对外界金融环境的变化有更多的先知先觉。2007年8月份时,中国楼市正沉浸在前所未有的火爆期。当时关于次贷危机的话题多是集中在媒体的报道,似乎并许多引起开发商的高度关注。即便对于2007年12月提出“拐点论”,并率先带领万科降价的王石,也从来没有公开说是因国际金融环境恶化而谈“拐点”。纵观万科的历次年报,2008年半年报中才第一次出现了对国际环境的描述。

中国房地产市场大踏步前行了多年之后,终于在2008年走到回调节点。“拐点论”先行,地产老大降价,宏观调控高悬、金融风暴呼啸而来,中国房地产行业2008年遭遇了十年不遇深度调整。把控国家经济命脉的房地产业原本应平稳发展,此时却犹如坐上了过山车的大涨后飞速滑落。

2008年12月份,全国70大中城市房屋销售整体价格跌破一年前水平,房价下降的城市名单进一步扩大。官方公布的数字,2008年北京市商品房屋交易量下降接近40%。此前,房价从2004年开始,都是接连数年快速飙升,个别城市是以每月超过10%,甚至20%的幅度暴涨。反映市场活跃程度的成交量十年间也似过山车般大起大落。以北京、上海、深圳为例,商品住宅成交面积在2004~2005年间比1998年翻3~5倍,而2008年无一例外地退回到2005年前的水平,甚至有的城市成交量比2001年前的水平还低。

而且伴随着华尔街金融飓风的着陆,全球主要股市应声大跌,股市融资艰难,这对当时已陷入低迷的国内楼市而言,无疑是雪上加霜。2008年全年,上市房企资产负债率逐日攀升,易居中国一份有关74家A股上市房企财务分析报告显示,74家房地产A股上市企业2008年三季度末总负债高达3119亿元,较2007年同期的2024亿元增长54.10%。在过于严峻的资金压力下,许多房企被迫放缓楼盘开发速度,甚至停工。

有人从两个方面总结了金融危机对我国房地产市场的影响。一个是从传导效应,其作用链条是:金融危机——全球经济衰退——发达国家需求萎缩——我们的出口减少——GDP增长趋缓——失业率上升——国民收入降低——总体购买力下降——房屋交易量下滑——房地产投资趋缓/开工缩减/拿地减少——房地产进入下行期(交易量/价格下降)。

另一个叫比照效应,其发生机理是:在全球经济衰退背景下,国际市场的大宗商品价格下调——国际房地产价格快速下跌——我国开放的前沿“珠三角”房价跟进下调——市场预期自南向北渗透——悲观情绪传染——沿海地区房屋交易数量普遍下降/价格增长趋缓——企业为应对而下调价格——消费者“买涨不买落”心理导致进一步悲观情绪——交易量继续下降——置业者信心丧失——市场进入调整期。

房改十年,银行、地方政府、企业、个人全民炒房地产的畸形做法将房地产风险越堆越大,宏观调控连续几年,却因种种原因“节节败北”。尽管住房制度的市场化改革,最终被实践证明是能够有效拉动中国经济快速增长的马车。然而,房地产业“挟持”中国经济也成为不争的事实。

2008年,遭全球金融风暴“袭击”,房地产持续低迷,中国经济增长放缓,政府接二连三出手“救市”,然而以救市为契机,房地产需要一场深刻的反思以及伴随制度性的变革,应该着手从产业结构切入,来应对和化解经济运行中的风险,为下一轮房地产业和中国经济的发展做好有益的积淀。房地产行业在中国经济整体中所处的地位,决定了房地产不易暴涨,同时也不可急速下跌。