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蔡鸿岩《批评万科》​(21)

2015-09-29

21 检讨“宏观调控”

全球金融风暴下,中国经济增速放缓,作为启动内需增长最好用的“工具”之一,救楼市实质是救中国经济。2008年10月份后,政府针对房地产行业展开了一轮浩浩荡荡的“救市大行动”。宏观调控,以及在调控中房地产的走向格外引人注目。

从“房改”到“救市”,十年间房地产行业为经济振兴做出了极大的贡献,但是似乎也造就了“一管就死,一放就乱”的局面,经历了“房改”后史无前例的深度调整,需要反思宏观调控。

不论是行业寒冬时期的“救市”,还是行业过热时的“宏观调控”,虽被人们冠以的称呼不同,实质都是“政策”在贯穿。房地产行业十年一路走来,用“政策市”来形容毋庸置疑。然而却也因政策缺位、不确定性导向、既有政策执行不力、调控各方利益难以均衡、配套政策不完善等多方面原因而屡屡“空调”或起反向作用。

对房地产行业的宏观调控,最早可以追溯到2003年4月,央行“121号文件”开始,金融监管部门发出了对房地产投资过热进行宏观调控的信号。但是国务院随之于2003年8月出台的“18号文”将房地产业作为国民经济的支柱产业,表明了政府对房地产业“扶持”的态度,此后一系列的宏观调控政策开始在矛盾中反反复复并且往往“空调”或者适得其反。

从2003年到2008年,房地产宏观调控的目标呈现出阶段性特征。

宏观调控的出发点是“遏制投资过快增长”,当时中央并未将房地产调控作为一个单独的问题来进行调控,而是将房地产调控作为防止经济过热的一个重要方面来对待,调控的指导思想为“管严土地、看紧信贷”。

很显然,这些政策的实施,能够抑制房地产供给,但对需求影响不大。在此阶段,此前将房地产作为支柱产业,扩大内需、刺激住房消费的政策还在发挥作用,房地产供需矛盾更加突出。由于开发商取得土地成本越来越高,因此就会不断寻求在土地面积有限情况下的利润最大化。而建造高档、大户型住宅利润率相对较高,因此开发商纷纷趋“高档房领域”若鹜,中低档住宅供应比例自然下降,住房供给结构日趋不合理。

其实,中国房地产市场有一个为业外人士所不知,或者不被认可的规律——房价的涨跌的示范效应,远比理论层面谈论政策调整效果来得更为真实。也就是说,从某种意义上讲,大部分开发商定价是比照有代表性楼盘的定价而确定,而不是看政策变动的效果。高价楼盘往往成为带动房价猛涨的“领头羊”,而标志性楼盘大幅降价,则必然导致周边房价普降。

从总体上看,房地产宏观调控总不理想,其深层次原因除去体制因素之外,从实际操作层面来看主要有以下几点:

一是调控方向长时间存在偏误。政府出台政策对房价进行调控,其初衷是要让中低收入居民有能力购房,然而调控初期却对低收入人群的保障性住房和纯粹的商品房不加区分。

另外,房地产十年发展,房价的问题出在需求失控上,但很长时间业内还纠结在调控方向是“供应还是需求”的争议上。在2007年房地产市场狂热之时,物业税的开征一度成为市场关注的焦点。相关部门对于开征物业税做了大量调研和模拟“空转”的工作,一时间物业税的开征似乎已势在必行。然而,随着房地产市场“拐点”的出现,市场在几个月之内迅速转冷,物业税的开征似乎也偃旗息鼓了。需求调控最好的,也是唯一对策就是对消费税(房产方面则指房产税,也称之为物业税)加以调整,它既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,又可以通过税收将富人的钱财补足保障性住房的建设。然而很遗憾,由于多种复杂原因,物业税至今“难产”。

从历年来房地产政策的出台过程和对政策的解释看,政府部门意见不一致,不同部门利益难均衡现象时有存在。

房地产市场是典型的区域性市场,房地产调控要想取得预期效果,就必须结合当地具体情况制定有针对性的政策,切忌“一刀切”,并且需要得到地方政府的积极响应和得力执行。但是,在中国房地产市场,中央的政策很“本土化”,并且地方政府的角色是双重的,它既是调控政策的执行者,又是土地市场的供给者和房产市场的利益主体。由这种双重角色决定,地方政府执行房地产调控政策的过程,也是一个与中央政府进行利益博弈的过程。中央政府和地方政府的利益不统一,导致政策落实环节问题突出。

因此,要尽快改革“土地财政”的形成机制,以明确的税收取代五花八门的税费,以确定的税源代替土地财政地位,调整地方和中央财政的划分,从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。