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蔡鸿岩《批评万科》​(22)

2015-09-29

22 跌倒后的清醒

客观来看,2008年整个楼市降价现象出现是由2007年底“拐点论”、宏观调控、金融风暴等多条负面曲线叠加而造成的,属于极端的非正常现象,具有很大的偶然性。然而实际上,从另外一个角度看,十年间,此间风险早已为地方政府、银行、开发商、消费者各方悄然埋下,又有一定的必然性。

1998年房改全面推行,房地产市场豁然打开,作为拉动内需的引擎,随着房价的高涨,地方政府、开发商、银行、个人似乎都看到了这个行业巨大的赢利空间,纷纷热情澎湃地挺进房地产。这种全民炒作房地产的做法,将行业推上了“高速公路”。房地产行业一直以来是高空走钢丝,高负债的模式,需要房价不断上涨才能支撑,房地产市场下行通道一旦确立,行业的风险就会通过银行、股市以多米诺骨牌形式传递至系统的经济风险。

当一个行业成为社会上随便一个人都可以毫无顾虑地指责一番,成为贫富分化的替罪羊,那么构成这个行业的相关主体,指导这个行业的政策,肯定出了问题。当房地产经历了“大起大落”后,开发商、房地产学者、政策制定者、消费者等各方需要进行集体的反思。

房地产开发商的反思,即在于2008年房地产大衰退让大多开发商清晰地认识到了,急切地追求“一家独大”的情势的危险性。现金流不足,背负高息债务,无疑是在“慢性自杀”;“信口开河自毁形象”的做法已遭行业的集体指责。住房和城乡建设部副部长齐骥、全国工商联房地产商会会长聂梅生、中房集团理事长孟晓苏纷纷在公开场合指责知名开发商不负责任“乱说话”现象。

“行业内的‘领头羊’企业对行业应负有特殊责任。公众人物的言论、大规模降价或许是某些企业迫不得已的必由之路,但企业行为应该想到对社会、对行业和对自己带来的负面影响和可能付出的重大代价。为了生存和发展,其实也有更好的办法。”这是家电巨头海尔旗下地产业务的领头人卢铿眼中的房地产行业“领头羊”形象。

回归到客户服务、强调稳健的财务管理,强化精良的专业素质,应是开发商恢复理性的标志,以更多的非市场化方式来获取利益终将成为历史。

政策的制定者,不仅要挽救房地产行业于2009年开始逐渐稳定,一场深刻的反思还需要伴随制度性变革,如何破除“土地财政”的痼疾,土地、金融等各方面制度进一步的完善,将是一个系统性的工程,头疼医头、脚痛医脚的做法须彻底颠覆。

打着民生的幌子,却有着自身的目的,部分不负责任的“专家学者”,以及一些非理性的消费者也成了房地产业健康发展的“绊脚石”。国家宏观调控的目的是促进行业健康发展而不是让房价大幅下跌,社会各界应充分认识到房价大幅、全面下跌的危害,引导房屋需求者合理消费,而不是对抗市场,恶搞开发商,或者不断向政府施压,要求强降房价。

如何让一个纠结着千头万绪,而又至关重要的行业回归理性,需要的是深刻的全民反思,如果这种反思能通过制度推进,也许会成为下一轮房地产发展的有益积淀。否则,只要“土壤、气候”适宜,大起大落就还会重现。