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豪宅热卖——骗子和傻子的博弈!

2015-11-12

作者:蔡鸿岩(楼市传媒创始人、黑马会房地产行业分会秘书长)

北京的丰台区因近期开发商抢地屡破历史纪录,“地王”纪录三天两头被刷新,而被冠以“疯台”之名。

“疯台”之名与越来声势越大的京津冀协同发展声音极不和谐。北京房地产“疯子”遍地,开发商抢地似已失去理智,但同时对应的是北京市正在主导向外分流城市资源,功能区外置,产业外迁,政府办公区外迁,甚至城中区已严格限制企业注册。此种形势下,“地王”大量涌现,不得不让人对“后地王”时代市场如何消化超级豪宅心存疑虑,也为这些地产大鳄们的未来收入感到担心。

开发商近期为何玩命抢地?大部分所谓专业评论给出的结论都是说因为9.30央行和银监会出台的“住房金融服务工作通知”直接相关。央妈此举是为近一半年以来的地产大幅降温补打鸡血。

前天习大大主持召开中央财经工作会议,在十八大之后首次提及房地产时所强调的重点是消化房地产库存。也就是释放政策盘活存量是下一步的重点,而非鼓励豪宅遍地,地王满天飞。

在我看来,9.30和前天的中央财经工作会议对房地产固然是利好,但更准确理解,这都是给开发商提供了一次垫砖跑路出货的机会。如果还继续大规模追加投资,甚至不计成本抢夺土地,则一定是自投绝路。

上周晚些时候传出华润华侨城退地消息,据传是因为举牌人超出了上级下达价格授权上限。我在微信里评论是,现在抢地的基本归为“三找”:找活儿,找事,找死!

“找活儿”是说大房企操盘手皆为打工,有地就意味着有活儿干,失土地意味着就要下岗,起码别想着多有资金,抢夺土地几十亿、几百亿对他们来说,无关自己痛痒,没有毛的关系。现在敢在一线城市抢地的非上市公司就是央企开发商,“找事干”或者是对付上市公司业绩,或者自己本来就“不差钱儿”。

本篇文章还是主要说说抢地开发商是否“找死”的这个话题。

为什么我说现在争抢地王的开发商是在“找死”

首先“面粉”与“面包”的价差已今非昔比。

“面粉贵过面包”早已是土地招拍挂制度实施以后一线城市土地拍卖市场的一种常态。但纵观楼市自09年房价大涨以来的变化,可以肯定,现在面粉与面包价差与彼时的面粉与面包价差早已不可同日而语。几个典型的案例:

09年中化方兴抢得的广渠路地王为例,当时方兴拍得的住宅楼面地价是1.62万/平米,拍地之时彼邻最近的珠江帝景售价是2.3万/平米。

2010年远洋地产抢得望京地王楼面地价为2.4万/平米,是时其地块在望京邻近的首开国风上观开盘售价为2.5万/平米。

也就是说,彼时“面粉”较之“面包”稍稍显贵,但还不算离谱。加之正赶上房价疯涨的大势,面包价给力,开发商买面粉的成本就算背了回来。

而再看时下的地王,面粉已纯粹定义成为金粉——根本就已经不可入口食之!现如今,地价与房价已经是魔兽和小清新,完全不在同一世界。

上个月“疯台”之最是央企葛洲坝创下的楼面地价7.5万元/平米。其周边房价平均仅为4万/平米。按照项目面市周期和资金成本换算,七万多土地成本的楼盘,其上市至少要叫价卖到十二、三万以上才能回本。而这样的面粉与面包间的价差,在时下的市场形势之下,实在是天与地之间的距离!

其次,时下市场动能严重衰减,楼市价格推涨由“煤”变“媒”。


开发商夺地造就了一个“疯台”。但是不管哪里去“疯”,房地产最终的逻辑——面粉终究要变成面包来卖,要体现在最终的房价之上。但时下,能买得起高大上面包的买家实面难寻,大款较之前些年少之又少,起码是有减无增。抢地的疯子们,如果真要赌的是自己的钱,真到面市那天自己不成疯子,都得给他跪了。

地球人都知道,2013年之前五年以北京为首的楼市快速上涨,很大程度上得力于以煤老板为代表的靠能源一夜暴富的土豪们大举进京买房。那些年,“只求最贵,不求最好”从全国涌入一线城市购房置业的土豪们推涨了房价,也制造出了世界上绝无仅有的楼市投资环境,一线城市投资客比例甚至高至七至八成。

而现在,煤老板们都歇了,腐败官员买的房都被吓退了,炒股获利的买家也被股灾血洗了。加之几大一线城市房价已经全部高企,按租金回报率计算全部为负,房屋溢价获利已无可能。

这种情势之下,还在说豪宅热卖的,可能也只有房地产的各类靠地产广告吃饭的媒体们了。如果说09—13年一线城市房价翻番倍数上涨靠的是煤炭等能源燃行业释放出来的热钱所驱动,那么现在则全是靠开发商们绑定的自媒体自吹自擂制造出来的热度。这年月,媒体曝负面出错犯事儿的不少,但自媒体吹吹牛逼总不会有谁来追究。房地产从靠“煤”变为靠“媒”,市场支柱软还是硬也就不言自明。

第三,开发商为造市而造势,所谓豪宅产品与价值严重背离。

需要澄清的一个概念是,并不是大都市、一线城市的房子就全都值钱。如同香港、东京、纽约也一样有贫民社区,也有人渣聚集的鬼楼一样,不是所有背上北上广深一线城市的标签的房子,就一定会成为豪宅。

大都市纽约,中央公园周边的上城寸土寸金,豪宅遍布,而下城和西部区域的房价,与UP TOWN相比就天壤之别。所居住的人群也完全不属于同一个阶级。

早年北京房地产行当里有一句话“好物业不过长安街”,意思凡长安街以南物业相对北边就不值钱。当然,随着之后外来移民进京购房的数量增加和城市改造开发力度加大,这一概念逐渐淡化,但城市土地价值的规律告诉我们,其土地价值高低取决于城市功能分布、产业和就业状态,甚至文化根基等等诸多条件。对于画大饼的北京来说,也不是以天安门为中心向外划圆,绝对距离就等于地价、房价的绝对价值。

除了大区域概念,对于买房子置业说来还需要明白:楼盘所在的小的区域位置对于评判楼盘品质则重加重要。例如有的楼盘号称公园大宅,其实是挤在老旧居民楼之间,见缝插针盖了栋楼。如果你非要把视为豪宅,那最好出入小区时,找块尿布提前蒙上你的眼睛。

还有某豪宅,楞是码放了上千的同款产品,容积率SB一样的高,你非说它是豪宅,认可它超过10万的售价,好吧,那京城百姓也只能容忍你侮辱一次我们的智商。

再有一个概念也有必要澄清。现在开发商都标榜自己的产品如何如何高档奢华,豪还不行非得前边再加个字叫个啥“顶豪”之类的名称。请记住房地产价值的铁律——第一位置,第二位置,第三还是位置!现在的开发商整天介左顶豪、右顶豪的忽悠,目的就是让购房人忽略了位置区位,而只关注他们家花了多少钱造房子。试想,一个贫民窟胡同里天天来回晃荡穿行而过的姑娘,手指上即便戴着伊莉莎白奶奶亲自送的宝石蓝戒指,有多少人不会去想,她TM一定就是块有机玻璃呢?

有统计显示,今年北京前三季度房价的涨幅仅为4%,是近10年来房价年度涨幅最低的一年。这就是说,一边是土地拍卖价格数倍翻番,另一边房价却几乎原地踏步不动。也就是说,原来的面粉已经变种,是神是鬼,还是来自星星的你都不得而知。但可以肯定,即便最终烧成面包,也一定只是个祭非神即鬼,全不是人吃的食料。

其实现在包括一线城市开发商项目在内,全国房地产市场普遍处于慢销甚至滞销状态。去化率低导致地产商现金流回笼不畅,有的甚至已经出现了资金流断档的情况。而此种局面形成并非一时政策影响,归根结底是由于过去十年房地产过快增长,过量供应导致问题过剩,再加上房价已上至高位,投资购房获利已经终结等等多方面原因叠加而成。

面包牛奶今天吃了,明天还要再吃。房子砖头儿码到顶了,想再消化一次得等几十年、上百年。自98年中国完全放开房地产市场至今已近二十年,砖头基本已码到了顶,房子基本盖到了头儿。都这年景了,有哪个思维正常的人还会再翻倍的价格去买砖头儿呢?