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“供给侧改革”与广义“去库存”

2016-02-19

作者:蔡鸿岩

春节过后,全国各地城市房产“去库存”政策频出,甚至已抢至央媒头条。但以本人经验推断,无论农民工买房、还是棚改推动、降首付款等等,此对于供给已经严重过量的房产市场来说,收效都是微乎其微。

因为,中国房地产供量现阶段已非卖和租所能消化,大量供给过剩的房产物业只有通过资产资本的形式反哺实体产业,整个房产行业“去库存”才变得真正具有实效,物业和和物业使用人通过合作求得共赢,进而推动整体经济振兴,步入良性发展的轨道。

同样是节后这几天,我倒更关注的是网上另两条热转的文章“黄奇帆金融改革获得中央肯定”,另一条是“美国油价比中国油价低的原因是税收占48%”。

有关黄奇帆,他其中一个观点是“房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,最后毁坏了整个城市发展的方向”。正如黄市长所论,“房地产社会”的香港,其经济之畸形显而易见。

美国油价与中国油价差在政府税收这个问题,则不能不扯到中国的房地产。因为政府高调“去库存”并实压开发商主动降价以价换量的同时,不能忽视事实却是政府税费在整个房价中占比接近70%!

时下,最时髦的中国经济热词非“供给侧改革”莫属。在我看来,所谓的“供给侧”最根基的还在于政府政策以及政府控制的金融财税体系。就房地产来说,“土地财政”惯性之下过高的税费使得房价居高不下,不但使得房产售、租量很难去化,并且对于经济促动更加有益的广义的房产“去库存”也无帮助。

什么是广义房产“去库存”?是非居住类房产改变过去单一售和租的模式,将房产作为资产与实体产业合作经营,以资本的概念与产业融合,进而消除单一房产泡沫,同时降低各行各业生产经营成本。

以税费征收模型的房产“供给侧”计算,非居住类房产用于出租经营的房产应缴纳的税费超过了20%(营业税5%,房产税12%,另外还有所得税、城建和教育附加等等税费)。而就“需求侧”来看,实体产业特别是依托商业物业生存的传统商业,近年来“天上”受电商冲击,“地面”受房租连年上涨挤压,大量商家生意难以为继。

我认为,此方面如做“供给侧改革”,政府则要在税收征缴方向上加以调整,变直接向房主征税为鼓励房东入股投资经营,凡在商家中成为股东合伙人,则减免房产税收。这样,商家经营成本得以削减,企业经营增强了活力,同时物业方或许还增多了收益。政府也在更多企业获得生存并且发展的活力经济环境之中,获得更大量、更加持久的企业经营税收。多头受益,何乐不为!

去年,中央政府倡导“双创”。鼓励大众创业、万众创新,其实关键在于社会能否为创业者提供一个良好完整的创业环境,而不仅仅在于高喊一个口号。让创业者生存并且发展下去,政府则需要在政府资源和政策层面进行“供给侧改革”。

中国房地产最大特色在于,政府既是房地产生产资料——土地的供给者、定价者,又是包括市场政策在内的主导者和管理者,同时又是房产市场最大获益中国房地产供量现阶段已非卖和租所能消化,大量供给过剩的房产物业只有通过资产资本的形式反哺实体产业,整个房产行业“去库存”才变得真正具有实效,物业和和物业使用人通过合作求得共赢,进而推动整体经济振兴,步入良性发展的轨道。。房地产行业与市场好与坏的结果,铁定是由政府“供给侧”所决定的。而房地产又是社会一切经济活动、一切企业经营的基础所在,政府对于房地产的调控不应仅仅停留在土地和房价这个层面,而应更远地看到其对经济整体运行的左右之力量。

以中国现量房价水平来看,房地产对于经济制约度已经接近香港水准。如果不想重蹈香港老路,减缓房地产对于经济之绑架程度,当务之急就是政府要在与房产相关的财税“供给侧”层面进行有效改革。让房产回归经济基础服务的本位,支持实体经济,进而达到去除泡沫、去掉库存的目的。